Depuis que la loi Alur est entrée en vigueur, tous les logements à louer, qu’ils soient vides ou meublés doivent faire l’objet d’un état des lieux de location à l’entrée du locataire et à sa sortie. Il en va de même pour les locaux professionnels. Ce procédé a pour but d’éviter les cas de litiges entre bailleurs et locataires à l’avenir. En plus d’être obligatoire, faire un état des lieux est donc essentiel pour les deux parties.
A quoi ressemble un état des lieux ?
Il s’agit d’un document ou plus exactement d’un inventaire détaillé de l’état du logement loué. Il comporte des détails clairs et précis de chaque pièce et de toutes les anomalies constatées. L’état des lieux d’entrée et de sortie est à joindre au bail de location. Il doit être établi sur un modèle d’état des lieux téléchargeable sur des sites spécialisés. Cela facilitera la tâche du bailleur et du locataire qui doivent le rédiger ensemble.
Ce document contractuel fait office de preuve légale en cas de litige. Il permet d’établir avec précision l’état initial du bien immobilier et de comparer avec l’état final lors de la restitution des clés.
Il faut noter qu’il est possible de réaliser les deux états de lieux sur un document unique, mais à condition de bien séparer les annotations relatives à chacun. De même, cette formalité n’est pas obligatoire pour les locations saisonnières et les résidences secondaires. Cependant, elle reste vivement conseillée car elle permettra d’éviter les litiges en fin de location, notamment vis-à-vis des éventuelles dégradations.
Les différents types d’états des lieux
L’état des lieux d’entrée se réalise lors de la remise des clés au locataire. Il documente l’état initial du logement et sert de référence pour toute la durée du bail.
L’état des lieux de sortie s’effectue au moment où le locataire quitte définitivement le logement. Il permet de constater les éventuelles dégradations et de déterminer les réparations à la charge du locataire.
Que doit contenir le document ?
Comme énoncé plus haut, il faut se baser sur un modèle d’état des lieux conforme car cela vous évitera les oublis. Pour établir un état des lieux dans les normes, le document doit comporter les informations suivantes :
- La date de réalisation
- Le nom des personnes qui sont en charge de la réalisation (sachez qu’elle peut être sous-traitée à un huissier de justice) et leurs coordonnées
- L’adresse du logement
- La description détaillée du logement pièce par pièce (sols, murs, plafonds, appareils électriques, éléments de chauffage…)
- La signature de chaque partie avec mention « lu et approuvé » en bas de page
Pour l’état des lieux de sortie, il faut également faire mention des dégradations constatées ainsi que de la nouvelle adresse du locataire. Le critère de vétusté doit être pris en compte au moment de réaliser un état des lieux. C’est justement pour cette raison qu’il est préférable de solliciter un expert pour l’établir.
Description détaillée par pièce
Chaque pièce doit faire l’objet d’une inspection minutieuse. Pour chaque espace, il convient de noter l’état des sols (parquet, carrelage, moquette), des murs (peinture, papier peint, fissures), des plafonds, des ouvertures (portes, fenêtres, volets) et des équipements fixes.
Les installations techniques méritent une attention particulière : plomberie, électricité, chauffage, ventilation. Chaque élément doit être testé et son fonctionnement documenté précisément.
Relevés de compteurs obligatoires
L’état des lieux doit impérativement inclure les relevés de compteurs d’eau, d’électricité et de gaz. Ces informations permettront d’établir les factures de régularisation et d’éviter les erreurs de facturation.
Les avantages de recourir à une société spécialisée
Il est possible de faire appel à un huissier de justice, tout comme il est possible de faire appel à des experts comme www.protexo.fr pour faire un état des lieux contradictoire. Cette solution présente de nombreux avantages pour le locataire et le bailleur car une tierce personne pourra réaliser le constat d’état des lieux de façon impartiale. En effet, elle cherchera à satisfaire les intérêts des deux parties, donc le document rédigé permettra de déterminer plus rapidement à qui revient la charge des réparations.
En effet, aucune partie ne pourra contester le contenu du document, ce qui limitera considérablement les risques de litiges. De plus, grâce à son expertise, un diagnostiqueur professionnel pourra réaliser l’inventaire rapidement et minutieusement. Il n’omettra aucun détail qui risque de poser problème à la fin du bail d’habitation.
L’état des lieux sera donc plus qualitatif. Durant le diagnostic, le professionnel peut prendre des photos haute résolution pour apporter la preuve qu’il y ait eu ou non des dégradations. Le seul inconvénient de l’externalisation de l’état des lieux est sans doute son coût, qui devra être départagé entre le bailleur et le locataire. En effet, si les deux parties parviennent à le réaliser par leurs propres moyens, la réalisation n’engendrera pas de coûts supplémentaires.
Expertise technique reconnue
Les professionnels de l’état des lieux possèdent une formation spécialisée et une expérience terrain qui leur permettent d’identifier des défauts que des particuliers pourraient omettre. Leur œil expert détecte les signes de vétusté normale et distingue les dégradations imputables au locataire.
Cette expertise technique garantit un document juridiquement solide qui résistera aux contestations éventuelles devant les tribunaux.
Obligations légales et réglementaires
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur de 2014, l’état des lieux est devenu obligatoire pour tous les baux d’habitation. Cette obligation s’étend aux locations meublées et aux baux commerciaux.
Le décret d’application précise les modalités de réalisation et le contenu minimum requis. Le non-respect de ces obligations expose le bailleur à des sanctions et peut compliquer la récupération du dépôt de garantie.
Délais légaux à respecter
L’état des lieux d’entrée doit être réalisé au moment de la remise des clés. Aucun délai de grâce n’est accordé après cette date.
Pour l’état des lieux de sortie, le locataire dispose d’un délai de 10 jours après la restitution des clés pour contester le document s’il n’était pas présent lors de sa réalisation.
Coûts et modalités de paiement
Le coût d’un état des lieux réalisé par un professionnel varie généralement entre 100 et 300 euros selon la superficie du logement et sa complexité. Ce tarif se répartit équitablement entre le bailleur et le locataire, sauf accord contraire.
Pour un huissier de justice, les tarifs sont réglementés et peuvent être plus élevés, mais offrent une sécurité juridique maximale en cas de litige ultérieur.
Rentabilité de l’investissement
Bien que représentant un coût initial, l’état des lieux professionnel permet d’éviter des litiges coûteux qui peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros. Il constitue donc un investissement rentable pour sécuriser la relation locative.
Erreurs courantes à éviter
Les particuliers commettent souvent des erreurs de procédure qui peuvent invalider partiellement l’état des lieux. Parmi les plus fréquentes : descriptions trop vagues, oubli de certains équipements, absence de photos ou signatures manquantes.
Une description imprécise comme “bon état” ou “état correct” ne permet pas d’établir avec certitude l’état réel du bien. Il convient d’être factuel et détaillé dans chaque observation.
Gestion des désaccords
En cas de désaccord entre les parties, il est possible de faire appel à un huissier de justice qui établira un état des lieux contradictoire faisant foi devant les tribunaux.
Cette procédure, bien que plus coûteuse, évite les blocages et permet de finaliser rapidement les formalités de location.
