La vente d’un bien immobilier implique souvent un long processus jalonné de plusieurs étapes. L’une des plus importantes est l’estimation du prix de vente de votre bien. Pour la réussir, vous devez prendre un certain nombre de précautions. Explications.
Pourquoi estimer le prix d’un bien immobilier ?
L’estimation du prix est une étape cruciale dans la vente d’un bien immobilier. Généralement, les deux acteurs de l’opération, c’est-à-dire le vendeur et l’acheteur, ont des objectifs qui s’opposent. L’acheteur souhaite réaliser une bonne affaire. De son côté, le vendeur envisage de vendre son bien au meilleur prix possible. Entretenant une relation affective avec son bien, le vendeur perd souvent en objectivité. Sa partialité l’amène à surestimer le prix de son appartement ou de sa maison. De ce fait, il diminue ses chances de trouver un preneur, rallongeant ainsi considérablement le délai de vente. L’acheteur quant à lui argumentera sur les moindres aspects « défaillants » du bien afin de tenter de réduire son prix, et ce parfois même à l’excès.
Une bonne estimation permet alors de déterminer le prix réel du bien qui conviendra à toutes les parties.
Qui peut estimer la valeur d’un bien immobilier ?
L’estimation du prix d’un bien immobilier est une opération de longue haleine qui exige un certain nombre de compétences. À l’aide de certains outils, vous pouvez la réaliser vous-même. Néanmoins, l’idéal est de confier cette estimation parfois délicate à un professionnel, en l’occurrence une agence immobilière comme https://www.lepassimmobilier.fr qui vous accompagnera durant tout le processus de vente de votre bien.
Le recours à une agence immobilière pour estimer son bien
En tant que partie externe, l’agence immobilière procède à l’estimation du prix de votre bien immobilier avec la plus grande impartialité possible. Elle vous permet donc de définir un prix reflétant la valeur réelle du bien, et ainsi d’accélérer le processus de vente. Négociateur averti, l’agent immobilier évitera de surestimer la valeur de votre bien, car il est conscient que cela ne fera que faire fuir de potentiels acquéreurs.
L’agence immobilière s’occupe de la collecte des informations nécessaires à l’estimation du prix, de leur analyse, des différents calculs de décote ou de surcote, etc. De ce fait, elle vous fait gagner du temps que vous pouvez mettre à profit pour d’autres activités. Par ailleurs, à l’issue de l’estimation, l’agence immobilière pourra vous mettre en contact avec d’éventuels acheteurs, et s’occuper également de la majeure partie des démarches administratives à votre place.
Patrim : un outil facilitant l’estimation de la valeur d’un bien immobilier
Dans l’optique d’attribuer un prix de base à votre logement, vous devez nécessairement vous renseigner sur la valeur des biens similaires au vôtre dans votre entourage. Au lieu de vous rapprocher directement de vos voisins – ce qui peut être embarrassant pour certains – vous pouvez tout simplement choisir d’utiliser l’outil Patrim Usagers.
En principe, ce dernier ne vous fournira pas une estimation précise de votre logement, mais vous indiquera plutôt les prix auxquels des logements similaires au vôtre, et se situant près de chez vous, ont été vendus. Élaboré par l’État, en l’occurrence la direction générale des finances publiques (DGFF), cet outil est une véritable base de données qui recense environ 20 millions de transactions. Concrètement, il ne s’agit pas d’un dispositif d’estimation du prix au mètre carré d’un bien immobilier. Il permet plutôt d’en savoir davantage sur la manière dont l’administration fiscale détermine le prix de la valeur vénale d’une habitation dans le but de calculer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ou des droits de succession, par exemple.
Les facteurs à prendre en compte pour réussir l’estimation de son bien
D’une façon générale, plusieurs facteurs influent sur la valeur d’un bien immobilier. Ils peuvent faire augmenter ou diminuer son prix. Vous devez donc tenir compte de chacun de ces éléments lors de l’estimation du prix de votre logement.
L’environnement du logement à vendre
La valeur d’un bien immobilier dépend principalement de l’environnement dans lequel il se trouve. Deux immeubles présentant les mêmes caractéristiques et situés dans deux villes différentes n’auront pas nécessairement le même prix. La valeur des biens immobiliers peut varier au sein d’une même ville, d’un quartier à un autre, ou encore d’une rue à une autre. En réalité, tout dépend des caractéristiques de l’environnement, notamment l’attractivité de la zone, le niveau de sécurité, la présence de bonnes écoles et d’autres infrastructures importantes, les perspectives de développement du territoire, etc.
Dans le cadre de l’estimation du prix de votre logement, vous devez nécessairement tenir compte de chacun de ces éléments. Par exemple, lorsque votre bien est situé en centre-ville, entouré de commerces de proximité, d’universités, de centres de santé, et d’infrastructures de loisir, sa valeur sera plus élevée. Par contre, un bien situé à la campagne où il faut parcourir plusieurs kilomètres avant d’accéder à une école aura logiquement une valeur moins importante. Pour estimer correctement le prix de votre maison en fonction de son environnement, il vous suffit de vous renseigner sur la valeur des autres biens immobiliers de votre quartier ou ville.
Les caractéristiques du bien immobilier
Pour estimer la valeur vénale de votre bien immobilier, vous devez, en plus de son environnement, tenir compte de ses caractéristiques. Cela suppose qu’il faudra relever les atouts ainsi que les défauts de votre habitation. En principe, cela vous permettra de déterminer un prix approximatif au mètre carré. Concrètement, vous devez vous baser sur le prix moyen défini grâce aux caractéristiques de l’environnement dans lequel se situe votre bien. Ensuite, il faudra pondérer en fonction des points forts (surcote) du logement, et de ses points faibles (décote). À l’issue de cette analyse qui se doit d’être minutieuse, vous obtiendrez un prix moyen au mètre carré. Il s’agira alors de multiplier celui-ci par la surface totale de l’habitation.
Parmi les éléments qui peuvent favoriser une surcote, il y a entre autres la vue qu’offre le logement, son orientation, son état, ou encore son architecture. Par exemple, lorsque votre appartement offre une vue imprenable sur l’océan, un monument, ou une montagne, il peut être valorisé à hauteur de 5 à 20 % au mètre carré. Comparativement à un logement orienté plein nord, un bâtiment exposé sud-est ou sud-ouest bénéficiera d’une surcote supplémentaire de 3 à 5 %. La présence d’une belle terrasse agréablement orientée pourra augmenter jusqu’à 15 % la valeur de votre bien.
Par contre, dans un même immeuble, un rez-de-chaussée sera vendu 25 % moins cher qu’un appartement présentant les mêmes caractéristiques, mais situé au 5e étage. Pour un logement devant état totalement rénové, la décote peut avoisiner 30 %, et 10 % s’il est mal agencé (chambres en enfilade, petit salon et grande entrée, etc.).
