L’acquisition de murs commerciaux permet à l’acheteur d’utiliser les locaux pour des activités professionnelles. Celui-ci peut aussi choisir de concéder ces murs à un locataire afin que ce dernier puisse exercer sa propre activité professionnelle. Dans ce cas, l’achat est effectué dans le but de réaliser un investissement locatif. Si vous envisagez de vous lancer dans cette démarche, il est primordial de disposer de toutes les informations nécessaires. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la vente de murs de boutique au locataire.
Les murs commerciaux
Les murs commerciaux, ou murs de boutiques, représentent en général les pieds des bâtiments comme une boulangerie ou une pharmacie. Un achat murs de boutique occupés se réalise le plus souvent pour procéder à un investissement locatif.
L’acheteur se met alors à la recherche d’un locataire pour ses murs de boutique, qui pourra les exploiter convenablement pour ses activités professionnelles. Il n’est pas rare du tout de trouver des annonces de locaux déjà pris. Dans ce cas, le locataire doit faire acte de présence lors de l’achat des murs. Grâce à cela, le nouvel acquéreur n’aura plus à chercher des locataires et deviendra rapidement le nouvel acquéreur de ces murs.
Plutôt que de les lui louer, l’acheteur peut tout aussi vendre ses murs de boutique au locataire, ou à un tiers.
La réglementation
Jusqu’à un moment, la loi ne stipulait aucun droit de priorité pour le locataire titulaire d’un bail commercial. Dans le cas où le propriétaire vend les murs de boutiques, le locataire présent ne bénéficiait d’aucun droit de priorité sur un éventuel acheteur.
Avec la loi de Pinel de Juin 2014, un droit de préemption du locataire dans le cas d’une cession de local commercial, pour toute cession qui intervient après le 18 décembre 2014.
Le propriétaire qui souhaite vendre des murs de boutiques commerciaux doit en informer le locataire via une lettre, tout en demandant un accusé de réception ou en passant par une remise en main propre contre une signature ou un récépissé. Pour des raisons de nullité, cette lettre doit indiquer le prix et les conditions de la vente proposée.
Le locataire dispose donc d’un délai de temps pour se prononcer en faveur de cette offre de vente. Dans le cas où le locataire refuse l’offre de vente, et que le bailleur maintient sa vente à un acquéreur tiers, alors une seconde notification devra être envoyée au locataire dans les conditions similaires à la première.
Les obligations pour l’acquéreur des murs de boutique
Lors de l’achat des murs commerciaux, de nombreuses obligations doivent être scrupuleusement respectées par l’acheteur avant de pouvoir entrer en totale possession des locaux.
Avant d’utiliser les murs de boutique, l’acheteur doit au prime abord les acquérir. La vente n’est effectivement pas conclue tant que la transaction n’est pas réalisée entre les deux partis.
Dans certains cas, les acheteurs doivent attendre que les conditions préalables soient remplies. Un contrat n’est par exemple établi que si l’établissement bancaire envoie la confirmation qu’il a reçu un prêt provenant de l’acheteur. Pour confirmer la vente, l’acheteur doit aussi nécessairement payer les frais de notaire qui s’ajoute sur l’achat du local commercial.
Après avoir payé le prix, l’acheteur doit également s’acquitter des frais d’impositions relatifs à ce nouvel investissement.
Par ailleurs, si l’investissement est effectué pour pouvoir louer les murs, alors les obligations de l’acheteur sont encore plus importantes. Celui-ci doit effectivement informer clairement et de façon précise le prochain locataire. Pour ce faire, il doit effectuer un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).
Les avantages de l’achat des murs de boutiques
L’achat d’un local commercial s’avère être très bénéfique lorsque l’acheteur envisage un investissement locatif. En cherchant des locaux occupés, celui-ci n’aura pas besoin de trouver un locataire. C’est un investissement très rentable pour l’acquéreur. Le locataire devra s’engager dans un bail commercial pour une durée de 9 ans, puis attendre chaque 3 ans pour le résilier.
Si l’acquéreur achète les murs de boutiques pour les occuper directement, alors il bénéficie de plusieurs avantages :
- En tant que propriétaire, il n’a plus de loyer à payer pour l’occupation des murs.
- Aucun engagement juridique via un bail.
- La liberté d’effectuer des aménagements ou des travaux dans le local.
Ainsi, l’acheteur peut choisir de louer ses murs de boutiques ou de les utiliser pour sa propre activité commerciale, et profiter d’avantages intéressants dans les deux cas. Les obligations contractuelles doivent toutefois être bien respectées afin de jouir pleinement de cet investissement.
