Vous envisagez de mettre votre maison ou votre appartement en location ? Vous cherchez un bien immobilier à louer ? Pour mener à bien votre projet, vous devez vous poser un certain nombre de questions. Par exemple, est-il plus avantageux d’opter pour une location meublée ou non meublée ? La réponse dépend de différents facteurs, dont la gestion, la fiscalité et le bail.
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La gestion d’une location meublée et non meublée : quelle différence ?
En matière de gestion, la location meublée diffère grandement de la location non meublée. Retenez essentiellement les points suivants :
- La durée du bail : elle est de 1 an pour un logement meublé, contre 3 ans minimum pour un logement vide. Si vous êtes un étudiant, la durée du bail sera de 9 mois,
- Le préavis du locataire : elle s’étend sur un mois pour une location meublée et 3 mois pour une location non meublée,
- Le préavis du bailleur : pour un meublé comme pour un logement nu, le préavis est de 1 mois (conformément à la loi Macron),
- Le dépôt de garantie : c’est l’équivalent de 2 mois de loyer, charges non comprises, pour une location meublée. Pour une location vide, cela représente 1 mois de loyer hors charge.
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Location meublée et non meublée : quelle fiscalité ?
Avant de prendre une décision, il est important de connaître les différences fiscales entre les deux locations. L’impact du régime fiscal sur les revenus locatifs dépend en effet du type de location pour laquelle vous optez.
Les revenus issus d’une location meublée
Dans le cas d’une location meublée, les revenus perçus représentent des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). En général, les bailleurs ou les propriétaires optent pour le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Ce statut présente deux régimes fiscaux :
- Si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas les 33 200 euros, vous êtes en régime micro-BIC. Cela veut dire que vous bénéficierez d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs annuels. Ce régime est le plus fréquent. D’ailleurs, les formalités de déclaration se veulent plus simples.
- Lorsque vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 33 200 euros, vous êtes imposé au régime réel. Ce second régime est toutefois optionnel, car vous pouvez le choisir même si vos recettes locatives sont inférieures à 33 200 euros par an. Ce statut vous offre la possibilité de diminuer vos recettes en déduisant les charges (frais de gestion, taxe foncière, honoraires…) ainsi que les amortissements des meubles et des immeubles (travaux de rénovation, de construction…).
Les revenus issus d’une location non meublée
Concernant la location non meublée ou la location vide, vous percevez des « revenus fonciers ». Vous avez également le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro foncier : il s’appliquera automatiquement si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 15 000 euros. Ce régime vous permet de ne payer des impôts que sur 70% de vos revenus locatifs,
- Le régime réel : il s’applique automatiquement pour les recettes locatives annuelles supérieures à 15 000 euros. C’est un régime optionnel que tout propriétaire peut choisir, même si ses revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros par an. Ce régime permet la déduction des frais d’administration et de gestion, des primes d’assurance ainsi que des impôts et des taxes afférant aux biens. La déduction s’applique aussi à certains travaux, provisions pour charges de copropriétés et intérêts d’emprunt.
Quelle est la durée du bail pour une location meublée et non meublée ?
Location meublée
Pour une location meublée, le bail dure 1 an et est renouvelable. Notez cependant que pour un étudiant, ce bail correspond à une année scolaire, c’est-à-dire 9 mois. Il est également renouvelable.
Location vide
Renouvelable, le contrat de bail d’une location vide est de 3 ans minimum. Cela est également valable pour un bien obtenu via une SCI familiale. Par contre, si vous louez une maison ou un appartement par le biais d’une autre société (une société morale par exemple), la durée du bail s’étendra à 6 ans. Autre point à retenir : si le locataire est un étudiant, la durée du bail sera de 9 mois, sans reconduction tacite. Néanmoins, il est possible de conclure un bail de courte durée, minimum 1 an, pour des raisons familiales ou professionnelles.
