Lorsque vous prenez l’initiative d’acheter un bien immobilier, il est important de connaître à l’avance votre capacité budgétaire au risque de vous retrouver avec un montant insuffisant pour acheter le bien. Cependant, la détermination de ce budget se fait par calcul et prend en compte un certain nombre de critères. Mais lesquels ? Laissez-nous vous dire dans la suite de cet article les points à considérer.
Considérer les frais liés à l’achat du bien immobilier
À côté du prix de vente du bien immobilier seul, il n’y a d’autres frais qui font également partie du budget destiné à l’achat d’un bien immobilier. À vrai dire, il s’agit de faire la somme de tous ces frais et du prix d’achat du bien immobilier afin de déterminer le budget nécessaire pour acquérir votre bien immobilier. Cependant, parmi ces frais, se retrouvent ceux liés à l’achat du bien immobilier.
Les frais d’agence et honoraires de négociation
Les frais liés à l’acquisition du bien immobilier comprennent tout d’abord les honoraires ou frais d’agence. Ces derniers constituent souvent 3 à 10% du prix de vente du bien selon la zone géographique et le type de mandataire immobilier. En 2025, la moyenne nationale s’établit autour de 5,5% pour les biens anciens et 3% pour les programmes neufs.
Les frais de notaire et droits de mutation
Ensuite, ces frais d’acquisition comprennent également les frais de notaire ou les droits de mutation. Ceux-ci constituent 3% du prix de vente du bien immobilier s’il est neuf et 8% du prix de vente du bien s’il est ancien. Ces frais incluent les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, et les émoluments du notaire fixés par décret.
Les taxes et frais annexes
Pour finir, les frais liés à l’acquisition du bien immobilier comprennent aussi les différentes taxes perçues par l’État et les collectivités locales ainsi que les émoluments du notaire. La contribution de sécurité immobilière représente 0,1% du prix de vente, tandis que les frais de géomètre peuvent atteindre 1 500€ pour les maisons individuelles.
Par ailleurs, vous ne devez pas négliger les frais liés au déménagement ainsi que les frais relatifs aux travaux s’il doit y en avoir. Le coût moyen d’un déménagement varie entre 800€ et 2 500€ selon la distance et le volume.
Considérer les frais liés à l’emprunt immobilier
Même s’il arrive que certaines personnes se servent de leur propre fonds pour acheter un bien immobilier, la majorité des personnes passent par des crédits. Et ces crédits possèdent des frais qu’il ne faut pas négliger. C’est le cas des frais relatifs à l’assurance emprunteur, des frais de garantie.
L’assurance emprunteur et ses coûts
L’assurance de prêt immobilier représente en moyenne 0,25% à 0,45% du capital emprunté par an pour un emprunteur de moins de 35 ans. Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d’assurance à tout moment, permettant des économies substantielles sur la durée totale du crédit.
Les garanties et frais de dossier
Outre ces deux charges, vous devez noter qu’un emprunt immobilier vous expose aussi à payer les frais de constitution du dossier de financement. Ceux-ci constituent souvent 1% du prix de vente du bien. Les frais de garantie hypothécaire s’élèvent généralement à 1,5% à 2% du montant emprunté, tandis qu’une caution bancaire coûte environ 0,8% du capital.
Les frais d’expertise et de courtage
L’expertise immobilière obligatoire coûte entre 300€ et 600€ selon la superficie du bien. Si vous passez par un courtier en crédit immobilier, ses honoraires représentent généralement 1% du montant emprunté, soit environ 2 000€ pour un prêt de 200 000€.
Considérer les frais liés aux charges après l’achat
Une fois que vous avez acquis le bien immobilier, il existe des charges à part celles relatives au remboursement du bien qu’il vous faut supporter. Ces charges récurrentes impactent directement votre budget mensuel et doivent être anticipées dès l’achat.
Les charges de copropriété
Ainsi, vous aurez à payer des charges de copropriété si le logement que vous avez acheté est un appartement. Le montant de ces charges servira à entretenir par exemple le jardin, les escaliers et l’ascenseur de l’immeuble. En 2025, les charges moyennes s’élèvent à 25€ par m² et par an pour un immeuble sans ascenseur, et 40€ par m² avec ascenseur et services.
La taxe foncière et ses spécificités
Outre ces charges, vous devriez aussi supporter la taxe foncière. Pour la petite information, vous devez comprendre que la taxe foncière a un montant qui varie d’une commune à une autre. Et pour la supporter, il faut y être éligible. Si tel est le cas, vous devriez absolument la payer. La taxe foncière moyenne en France s’établit à 15,7‰ de la valeur locative cadastrale en 2025.
Cependant, si le logement que vous avez acheté est dans le neuf, vous bénéficiez d’un avantage considérable. En réalité, vous êtes exonéré du payement de la taxe foncière pour une durée de deux ans dès le 1er janvier suivant l’achèvement de la construction du logement.
Les assurances habitation et autres charges
L’assurance habitation représente un coût annuel moyen de 200€ pour un appartement et 400€ pour une maison. Les charges d’électricité, gaz, eau et internet ajoutent environ 150€ à 200€ mensuels selon la superficie et l’efficacité énergétique du logement.
Calculer sa capacité d’emprunt et d’endettement
La règle des 35% d’endettement maximum
Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière a fixé le taux d’endettement maximum à 35% des revenus nets mensuels. Cette règle inclut tous vos crédits en cours et détermine votre capacité d’emprunt maximale. Pour un couple gagnant 5 000€ nets mensuels, la mensualité maximale ne peut excéder 1 750€.
L’apport personnel minimum requis
Les banques exigent généralement un apport personnel représentant au minimum 10% du prix d’achat, destiné à couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport de 20% permet d’obtenir de meilleures conditions de taux et de négocier plus facilement avec les établissements prêteurs.
Les aides et dispositifs de financement en 2025
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et ses conditions
Le PTZ 2025 permet de financer jusqu’à 40% de l’achat d’un logement neuf ou ancien avec travaux, sous conditions de ressources et de zone géographique. Ce dispositif concerne les primo-accédants et peut représenter une économie de plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.
Les prêts aidés complémentaires
Le Prêt Action Logement (ex-1% logement) peut financer jusqu’à 40 000€ à taux préférentiel pour les salariés d’entreprises de plus de 10 employés. Les collectivités locales proposent également des prêts à taux bonifiés selon les zones géographiques et les projets d’acquisition.
Optimiser son budget d’achat immobilier
La négociation du prix et des frais
En 2025, la marge de négociation moyenne sur l’ancien s’établit entre 5% et 8% selon les marchés locaux. Les frais d’agence peuvent également être négociés, particulièrement dans un marché d’acheteurs où la concurrence entre mandataires s’intensifie.
Le timing d’achat et les opportunités de marché
L’analyse des cycles immobiliers locaux permet d’identifier les meilleures périodes d’acquisition. Les ventes en fin d’année ou les biens présents depuis plusieurs mois sur le marché offrent souvent des opportunités de négociation plus importantes.
Les erreurs budgétaires à éviter absolument
Sous-estimer les frais cachés
De nombreux acquéreurs oublient de budgétiser les raccordements aux réseaux (fibre, gaz) qui peuvent coûter plusieurs centaines d’euros, ou les frais de remise aux normes électriques et de plomberie dans l’ancien.
Négliger les coûts d’entretien futurs
Une maison nécessite en moyenne 1% de sa valeur en travaux d’entretien annuels. Pour un bien de 300 000€, il faut donc prévoir 3 000€ par an pour maintenir le logement en bon état et préserver sa valeur patrimoniale.
