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Crédit immobilier : un contrat mal rédigé peut vous rapporter gros

Vous avez acheté un bien immobilier à crédit ? Si votre contrat de prêt n’est pas parfaitement rédigé par votre établissement de crédit, vous pouvez attaquer votre banque et espérer gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros !

Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, votre contrat de prêt doit comporter un certain nombre d’indications dites "obligatoires" censées vous fournir une information précise, fiable et complète. Parmi ces mentions, réglementées par les articles L 312-1 et suivants du code de la consommation, figurent, entre autres, tous les éléments venant concourir au coût du crédit et formant le taux effectif global (TEG), à savoir le taux d’intérêt proprement dit, les frais annexes, les commissions diverses et les frais de garantie (d’hypothèque, de caution…). Le TEG doit être indiqué par tous les établissements de crédit afin de permettre aux candidats emprunteurs de comparer les différentes offres du marché. Une erreur dans le calcul de ce TEG, ou un oubli de la part de votre banque, et vous êtes en droit de demander le remplacement du taux d’intérêt contractuel par le taux d’intérêt légal. Celui-ci étant inférieur à 1 % depuis 2010 et fixé à 0,04 % depuis 2013, les perspectives d’économies sont énormes. Voici la marche à suivre pour récupérer jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros en cas d’erreur dans votre contrat de prêt (voir : 1/3 des crédits immobiliers seraient irréguliers).

Quelles sont les erreurs les plus fréquentes ?

Le plus souvent, les erreurs concernent le calcul du TEG ou le coût total du crédit. Le TEG doit intégrer tous les frais ayant concouru directement au crédit et qui ont conditionné son octroi  « En cas de délégation d’assurance, la banque – qui ne dispose pas forcément du même logiciel que l’assureur chez qui l’emprunteur souscrit sa couverture – peut faire des erreurs sur le montant de l’assurance à intégrer à la mensualité de prêt », explique Ganaëlle Soussens, avocate à Paris. Elle peut aussi omettre des frais de courtage, si vous passez par un courtier en crédit, ou ses propres frais de dossier. Les banques mutualistes ne sont pas non plus exemptes de tout reproche. « Certaines ne prêtent qu’à leurs sociétaires, ce qui implique que le candidat emprunteur, s’il n’est pas encore client de la banque, souscrive des parts sociales avant de se voir consentir le crédit. Dès lors, la banque doit légalement intégrer ce coût d’achat dans le TEG. Or nombre d’entre elles ne le font pas », précise Laurent de Badts, gérant associé des Expertiseurs du crédit, cabinet spécialisé dans l’analyse des prêts immobiliers. Il faut aussi tenir compte des frais de garantie, d’hypothèque, de nantissement, ou de caution mutuelle. Dans ce dernier cas, « la jurisprudence indique qu’il s’agit de l’intégralité des frais payés, et non de la seule partie non récupérable », ajoute Ganaëlle Soussens.

Vous pouvez également remettre en cause votre contrat, en cas d’oubli de certaines mentions. Par exemple, si vous avez souscrit un prêt à taux variable, la banque doit vous fournir une simulation avec une hypothèse haute et une hypothèse basse de variation de taux d’intérêt, pour expliquer leurs conséquences sur le montant de la mensualité. De même, le contrat doit préciser le TEG « de période », en général mensuel, mais aussi le TEG annuel. Certains établissements ne communiquent que le montant annuel, ce qui est illégal, car le souscripteur ne peut alors pas facilement recalculer le TEG mensuel.
Enfin, la loi prévoit que le montant des intérêts (hors assurance) sera calculé sur une année civile de 365 ou 366 jours. Or certains ­établissements utilisent l’année bancaire de 360 jours (une pratique autorisée uniquement pour les investisseurs professionnels).

Demandez à un expert de passer au crible votre offre de prêt

À moins d’être un expert en mathématiques financières doublé d’un juriste très pointilleux, il n’est pas toujours facile de repérer toutes les erreurs dans votre contrat de prêt. C’est pourquoi certaines sociétés comme EGI Patrimoine , se développent sur ce marché depuis un an. Elles peuvent vous proposer d’analyser votre contrat. « Dans un premier temps,  nous passons au crible le contrat du client et lui indiquons s’il contient des erreurs »  Cette première prestation est facturée. Vous pouvez aussi faire appel directement à des experts agréés auprès des tribunaux, pour obtenir un rapport précis qui vous servira dans vos négociations.
Une fois les erreurs détectées, assurez-vous que votre dossier est plaidable : vous devez, notamment, être dans les délais (la contestation n’est possible que pendant 5 ans) et votre dossier doit être suffisamment solide.

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Attention, vous n’avez que 5 ans pour contester le contrat

Si votre contrat comporte des irrégularités, vous pouvez alors le contester auprès de votre banque ou, si elle ne réagit pas, porter l’affaire devant les tribunaux afin de demander la substitution du taux d’intérêt contractuel par le taux de l’intérêt légal.  C’est le tribunal de grande instance qui sera, la plupart du temps, compétent, dans la mesure où le montant du litige excède souvent 10 000 €. Attention, dans ce cas, le recours à un avocat est obligatoire.
Seule limite à votre droit d’action : le délai de prescription pour contester votre contrat est de 5 ans. D’après le code civil, ce délai court à partir du moment où l’erreur est découverte (art. 1304). La date de départ de la prescription peut donc être valablement celle à laquelle un avocat ou une société spécialisée a détecté une irrégularité, quand bien même le contrat de prêt a été souscrit plus de 5 ans avant. En revanche, les tribunaux seront plus réticents à retenir la date de la découverte de l’erreur, s’ils considèrent qu’en raison de vos compétences professionnelles (juriste d’entreprise, agent immobilier, expert-comptable, banquier…), vous étiez en mesure de la détecter vous-même. Dans ce cas, c’est la date de signature du prêt qui sert de point de départ.

Nous allons en justice pour vous. 

Pour contester la légalité du contrat devant la justice, le recours à un avocat sera obligatoire, si le montant du litige excède 10 000 €, ce qui est le cas le plus fréquent. Ses honoraires sont, en général, fixés au forfait, et varient de 1 500 à 3 500 €, l’avocat pouvant prévoir, en outre, une rémunération proportionnelle aux gains obtenus, de l’ordre de 5 à 10 %. La banque sera assignée devant le tribunal de grande instance (TGI) de Paris pour les établissements nationaux (BNP-Paribas, HSBC, LCL, Société générale, etc.) et le TGI dont relève leur siège social pour les banques régionales.

Si vous obtenez gain de cause, la sanction peut aller jusqu’au prononcé de la nullité des intérêts contractuels et leur substitution au taux de l’intérêt légal. 

« Concrètement, cela signifie que, chaque année, dès que le taux légal est connu, le banquier fournit un nouvel échéancier à son client avec le montant des nouvelles mensualités à rembourser »,

Dans ce cas, les économies peuvent être très importantes, puisque depuis 4 ans, la différence entre le taux d’intérêt de marché et le taux d’intérêt légal s’est fortement accentuée. Par exemple, le taux d’intérêt légal était de 0,65 % en 2010, 0,38 % en 2011 ; 0,71 % en 2012 et… 0,04 % en 2013 et 2014.
Si la banque est condamnée, elle risque de faire appel du jugement, ce qui fait repartir la procédure pour 12 ou 15 mois, selon les tribunaux. Et nécessite d’avancer à nouveau les frais d’avocat. Sachez que, même si la justice vous alloue une indemnité au titre des frais d’avocat, cette somme (en général 1 000 € environ) sera largement inférieure aux frais engagés. Mais, au final, si vous obtenez gain de cause, vous gagnerez plusieurs milliers ou dizaines de milliers d’euros, déduction faite des frais de procédure.

Ce qu’il faut retenir

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* La baisse du montant des mensualités suppose un allongement de la durée de remboursement et une majoration du coût total d'un ou de plusieurs crédits objets du regroupement.

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Le fonctionnement du regroupement de crédits Avec EGI Patrimoine

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Selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA, les taux de crédit immobilier se sont une nouvelle fois repliés en mars. Une baisse synonyme de record mais qui pourrait bien être l'une des dernières.

Les taux de crédit depuis mai 2015

Les taux d’intérêt n’auront finalement que très peu augmentés depuis Mai 2015.

Nos premiers indices confirment que la hausse des taux d’intérêt devrait être relativement faible en Octobre. Cette tendance à la stabilisation des taux des crédits immobiliers devrait se poursuivre jusqu’à la fin de l’année 2015.

Les taux d’intérêt ont ainsi augmentés d’environ 0.20% depuis le mois de Mai dernier. Nous sommes bien loin de la catastrophe annoncée dans les médias et par certains courtiers.

Tableau d’évolution des taux d’intérêt depuis les articles médiatique sur la prétendue remontée des taux :

 

En s'établissant à leur plus bas niveau historique, les taux de crédit « contribue maintenant à l'accélération de la reprise des marchés immobiliers ». En effet, si la légère correction affichée par les prix peine à gagner en ampleur, l'Observatoire note que « la seule baisse des taux intervenue depuis la fin 2013 équivaut à un recul des prix de 9 % sur le marché de l'ancien et 8,5 % sur celui du neuf ! ».

Est-ce la fin de la baisse des taux ?

Les candidats à l'achat peuvent donc légitimement se réjouir à la lecture de ce baromètre du mois de mars et seraient sans doute bien inspirés de considérer sérieusement la concrétisation de leur projet à plus ou moins court terme. En effet, si bon nombre de professionnels du secteur vantent l'attractivité des taux, il est constaté un léger essoufflement du mouvement baissier. « Les banques ont effectué leurs ajustements durant les trois premiers mois de l'année, avec des replis assez marqués pour certains dossiers, dans l'optique d'être placés au mieux durant le premier temps fort de l'année immobilière. Les banques ont toutefois choisi de temporiser à un moment où les mouvements de baisse enregistrés sur les marchés de taux se modèrent ».

 

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