Investir dans les monuments historiques ou en loi Malraux

Des conseils et informations utiles sur la loi Monument Historique et la loi Malraux 2017

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Monuments Historiques et loi Malraux Les derniers Paradis Fiscaux en 2017

 

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Les investissement en Monuments Historiques en direct ou avec les SCPI échappent au plafond des niches fiscales en 2017, Les économies d'impôts sont accordées sans contreparties de plafonds de ressources de locataires, ni même de plafonds de loyers.  Autre spécificité à signaler par rapport aux autres régimes de défiscalisation immobilière: les Charges et les Intérêts d'emprunts sont déductibles et imputables sur le Revenu Global (et pas seulement sur les revenus fonciers).

Monuments Historiques: Une déduction d'impôts de 100% des travaux de restauration

La loi Monuments Historiques c'est une déduction d'impôts de 100% des travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles classés ou inscrits à l'inventaire des monuments historiques. Le cadre fiscal Monument historique consiste à acquérir un bien nécessitant d'importants travaux, puis à imputer l'ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l'investisseur sans aucun plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d'impôts sur une courte période.  La nouvelle loi Monument Historique oblige le propriétaire depuis le 1er janvier 2009 à conserver le bien pendant 15 ans à compter de son acquisition. Le dispositif M.H. continue pour autant à fonctionner dans le cadre des déficits fonciers et ne supporte aucun plafonnement de déductibilité pour la détermination du revenu imposable.

Nos opérations en Fiscalité Monuments Historiques 2017

Elles sont localisées la plupart du temps dans les centres villes historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à long terme.

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Les conditions de la loi Monuments Historiques

Les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite des logements et la qualité du bâti est suivie par un architecte des bâtiments de France. L'investissement Monument Historique s'adresse aux particuliers ayant une fiscalité très élevée et surtout un taux d'imposition à 40 %, car il faut pouvoir digérer, en 1 ou 2 années, l'ensemble du budget travaux et diminuer ses revenus dans les tranches les plus hautes.  La loi Monuments Historiques permet une déduction sur le revenu imposable de 100 % des travaux de restauration, mais la défiscalisation M.H. prend toute sa signification pour les taux d'imposition les plus élevés.

Un contribuable imposé à 30 % bénéficie (sur 100 000 € de travaux) de seulement 30 000 € de réduction d'impôt réelle (100 000 € * 30 %), alors que celui dans une tranche à 40 % peut profiter d'une réduction réelle de 40 000 € (100 000 * 40 %). Enfin celui qui est entre les deux tranches 30 et 40 va générer une réduction d'impôts MH d'environ 35 000 €.

Les avantages du dispositif en loi Monument historique 2017

*Pour les immeubles classés ou inscrits à l'inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément, sous condition de signature par les héritiers ou légataires d'une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l'immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d'accès au public, ainsi que les conditions d'entretien des biens exonérés. L'exonération est également applicable aux parts de SCI, à condition, notamment, que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances et conservent leurs parts pendant 15 ans.

Possibilité de conserver l'appartement Monument Historique pour son Usage Personnel (déduction dans ce cas uniquement de 50 % des travaux, mais toujours la possibilité d'imputer le déficit des intérêts d'emprunts et des charges sur le revenu global). La défiscalisation sur les propriétés historiques est cumulable avec d'autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d'avantages fiscaux telles les Défiscalisations Duflot, Bouvard, Scellier, Robien, Borloo, ZRR, Ooutremer, Malraux… En revanche, pour un même local, un même appartement ou un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la loi Monument Historique avec les autres incitations fiscales.

Investir en Loi Malraux en 2017

La loi Malraux prévoit encore pour l'année 2017 une vraie réduction d'impôt de 30 % pour les travaux de restauration engagés par le contribuable sur des immeubles situés obligatoirement en secteur sauvegardé et 22 % pour des investissements réalisées dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP). la loi Malraux est exclue du plafond des niches fiscales. Nouveauté 2017 : Les dépenses éligibles dans le "Malraux ancien" sont limitées dans le temps. Désormais, seules les dépenses engagées dans les 9 ans suivant la dernière demande de permis de construire ou déclaration de travaux seront prises en comptes.  Etant donné que le dispositif a pris fin en 2008, les dépenses seront éligibles jusqu'au 31 décembre 2017 dernier délai.

Dois-je investir en loi Pinel ou Malraux ?

Le choix entre des produits immobiliers neufs ou des solutions de rénovations est souvent source d'interprétations des avantages des uns par rapport aux autres... Voici un tableau comparatif vous permettant d'apprécier au mieux ces deux dispositifs...

Loi Malraux : à qui s'adresse-t-elle ?

La nouvelle loi Malraux 2017 s'adresse aux contribuables résidents en France qui investissent dans des immeubles à rénover et destinés à la location.

En loi Malraux, le gain fical ne dépend pas du taux d'imposition. En effet, il s'agit d'une réduction d'impôt, identique pour tous : 30% des travaux en secteur sauvegardé, 22% dans les autres cas. Avec un plafond de 100 000 € de travaux par an.
En revanche, sous conditions, les Monuments Historiques permettent de déduire de son revenu 100% des travaux, sans limitation. Alors, le taux marginal d'imposition joue à plein. Il existe quelques rares opérations de restauration, sur des MH divisés en appartements.

Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l' immeuble et la qualité du bâti est toujours suivie par un architecte des bâtiments de France.

Les réhabilitations en loi Malraux sont souvent localisées dans les centres villes historiques et offrent aux investisseurs d' excellentes opportunités de défiscalisation avec de bonnes protections à moyen et long terme.

L'investissement en loi Malraux s'adresse plutôt aux personnes ayant une fiscalité importante. Les contribuables obligatoirement domiciliés en France (voir l'article 4 B ) qui investissent dans un bien immobilier situé dans un périmètre sauvegardé et qui font des travaux de restauration.

La loi Malraux créée en 1962, permet de défiscaliser le montant des travaux effectués pour restaurer des biens immobiliers classés. Elle joue un rôle essentiel dans la conservation du patrimoine.

Quelques précisions sur la loi Malraux

La loi Malraux du 4 août 1962 n°62-903 institue dans les centres villes français des secteurs sauvegardés qui permettent d'éviter les destructions d'immeubles de qualité en les réhabilitant.

André Malraux, ministre de la culture souhaitait ainsi remettre en état les centres villes en conservant leur identité et leur richesse architecturale. En 1994, afin de permettre aux villes de sauvegarder également des lieux d'intérêt patrimonial et architectural autre que des immeubles (quartiers de maisons, squares, parcs, usines), ont été créés les zone de protection patrimoniale architecturale urbaine et paysagère (Z.P.P.A.U.P.). Ces zones et secteurs sont définis par le Code de l'Urbanisme: Code de l'Urbanisme, article L313-1.

Les règles fiscales de la loi Malraux et les conditions d'applications ont évolués depuis le 1er janvier 2009. En effet la défiscalisation en loi Malraux ne donne plus droit à une déduction du revenu, mais bien à une réduction d'impôt.  Ce n'est donc plus un abattement comme dans l'ancien régime Malraux (éligible pour les permis de construire déposé avant fin 2008), mais belle et bien une « réduction d'impôt » étalée de une à trois année, le temps des travaux.

En France, on compte actuellement une centaine de secteurs sauvegardés pour plus de 300 ZPPAUP. L'investisseur intéressé par une défiscalisation « Loi Malraux » doit acquérir un bien situé en secteur sauvegardé (ou ZPPAUP) qui fait l'objet d'une procédure de sauvegarde telle que définie dans le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (P.S.M.V.).

Une fois le bien acheté et la copropriété formée, les travaux sont votés en assemblée générale par l'A.F.U.L. (Association Foncière Urbaine Libre) et la rénovation doit s'effectuer dans le respect des directives édictées par l'A.B.F.  Le bien doit être mis en location pour une durée de 6 ans, à toute personne n'appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire et sans autres conditions. Au terme des six années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien à sa guise.

Information importante :

Depuis la loi de Finances 2009 et la modification du régime de la loi Malraux, les immeubles doivent être loués à usage d'habitation pendant 9 années minimum.

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