Société Civile de Placement Immobilier

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LEXIQUE SCPI

A

Agrément
Avant son premier appel public à l'épargne, la société de gestion fait parvenir un dossier (règlement AMF n°94-05 modifié, article 11) à l'AMF afin d'obtenir son agrément.
 
L'autorité de tutelle des SCPI peut ainsi vérifier que la société présente "des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants" (même règlement, article 10).
 
L'agrément peut être retiré par l'AMF quand celle-ci estime que les conditions ne sont plus remplies.
 
Amortissement
En fiscalité immobilière, mécanisme qui permet de déduire des loyers une partie du prix du bien et de diminuer ainsi le montant de son imposition.
 
Appel public à l'épargne
Nous reprenons ici les termes de l'article L411-1 du Code monétaire et financier. "L'appel public à l'épargne est constitué par l'une des opérations suivantes :
 
1) l'admission d'un instrument financier aux négociations sur un marché réglementé ;
 
2) l'émission ou la cession d'instruments financiers dans le public en ayant recours soit à la publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit ou à des prestataires de services d'investissement. "
 
ASPIM
Association professionnelle des sociétés de placement immobilier. Elle effectue un travail d'étude, d'information et de réflexion à destination de ses adhérents ainsi qu'un râle de proposition auprès des pouvoirs publics.
 
Assemblée générale
L'assemblée générale (AG) qui se réunit au moins une fois par an (assemblée générale sous sa forme "ordinaire, Code monétaire et financier, article L214-73), est le rendez-vous fixé par la SCPI à ses associés.
 
C'est l'organe de contrôle démocratique et souverain de l'activité des SCPI.
 
Elle :
 
- approuve les comptes de l'exercice ;
- désigne mais aussi révoque la société de gestion et les membres du Conseil de surveillance ;
- désigne le(s) commissaire(s) aux comptes et l'expert immobilier ;
- détermine les bénéfices à distribuer et le montant maximal des emprunts à contracter ;
- approuve les conventions intervenues entre la SCPI et la société de gestion ;
- modifie les statuts ;
- décide de l'augmentation et de la diminution du capital.
 
L'assemblée générale "extraordinaire" prend des décisions hors du commun comme la modification des statuts, une augmentation de capital, la dissolution anticipée ou la prolongation de la durée de vie de la SCPI.
 
Asset manager
Gestionnaire d'actifs, professionnel de l'analyse des risques, des choix d'investissements et d'arbitrages.
 
Associé
C'est une personne physique ou morale ayant souscrit au capital d'une SCPI en achetant une ou des parts sociales (synonyme de "porteur de parts").
 
A ce titre, l'associé reçoit :
 
- les statuts de la SCPI qui constituent les règles de fonctionnement et que la société de gestion est libre de rédiger dans les limites posées par la législation ;
 
- la note d'information de l'AMF, actualisée à chaque modification importante dans la vie de la SCPI, qui informe l'associé sur le fonctionnement de la SCPI et les conditions d'achat et de vente des parts ;
 
- le rapport annuel à chaque exercice : ce rapport reprend les événements survenus dans la vie de la SCPI au cours du dernier exercice écoulé et expose les perspectives d'évolution. Il reprend en outre le texte des résolutions soumises au vote au cours de la dernière assemblée générale, reproduit les comptes de la société et les résultats des expertises immobilières ainsi que les rapports du ou des Commissaires aux comptes et du Conseil de surveillance ;
 
- le bulletin trimestriel diffusé par la société de gestion et qui comporte des éléments d'informations statistiques (capitalisation, nombre d'associés, taux d'occupation etc...) et sur la vie de la SCPI au cours des trois mois précédents ;
 
L'associé est invité à chaque assemblée générale où il prend part au vote des résolutions présentées par la société de gestion. Il peut également voter par procuration ou se faire représenter.
 
Dans l'hypothèse où la société de gestion serait préalablement et vainement poursuivie par des tiers, la responsabilité des associés est limitée à deux fois la fraction du capital que chacun possède.
 
Autorité des Marchés Financiers (AMF)
L'AMF (anciennement COB) est l'institution chargée de la surveillance de l'ensemble des marchés et de l'agrément des intermédiaires assurant la gestion de portefeuille.
 
Elle vérifie notamment la qualité et la transparence de l'information délivrée aux souscripteurs de Sicav ou de FCP et veille au respect des objectifs de gestion annoncés. Elle assure également la tutelle des SCPI.
 
B
 
B. I. C.
Bénéfices Industriels et Commerciaux.
 
Bail à construction-accession
Bail de longue durée par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur, à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail avec, selon les cas, acquisition de la propriété du bien construit à l'expiration du bail.
 
Besson (loi)
Depuis le 1er Février 1999, les particuliers qui achètent un logement affecté à la résidence principale d'un locataire peuvent bénéficier du dispositif BESSON (officiellement nommé "statut du bailleur privé conventionné").
 
Pour les logements neufs, l'avantage accordé consiste à déduire l'amortissement du bien pendant une période maximale de 15 ans. L'amortissement est calculé au taux de 8 % les 5 premières années et de 2,5 % les années suivantes, dans la limite de 10 ans.
 
Au total, l'amortissement déductible peut donc atteindre 65 % de la valeur du bien, avec comme conséquence pratique, une diminution du revenu net foncier et donc une baisse de l'imposition globale.
 
Pour les logements anciens, l'avantage accordé consiste en un prélèvement de 14 à 25 % du taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers.
 
Cet avantage est subordonné à l'engagement de louer le bien pendant 6 ans à titre de résidence principale et au respect des loyers et de ressources du locataire.
 
C
 
C. S. G. / C. R. D. S.
Contribution Sociale Généralisée / Contribution au Remboursement de la Dette Sociale.
 
Capitalisation
Il s'agit du nombre de parts existant à une date, multiplié par le prix d'achat de la part (prix de souscription ou prix de cession conseillé) à cette même date.
Le capital initial est bien sûr inclus dans ce calcul.
 
Cession d'actifs
Il s'agit de la vente, à l'initiative de la société de gestion, d'un élément du patrimoine immobilier de la SCPI.
 
On parle aussi d'arbitrage car la société de gestion opère un choix s'agissant du bénéfice qu'elle pense tirer in fine de cette cession. Les limites à cette faculté de cession sont posées à l'article 1er du décret modifié du 1er juillet 1971.
 
La SCPI doit être propriétaire de l'immeuble cédé depuis au moins six ans et les travaux éventuellement réalisés achevés depuis au moins six ans, la cession ne doit pas porter sur plus de 5% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI.
 
Cessionnaire
C'est la personne qui reçoit le bien du cédant.
 
Chambre des indépendants du patrimoine
Principal syndicat professionnel des Conseils en Gestion de Patrimoine indépendants qui regroupe plus de 1.000 membres répartis sur la France entière.
 
Ceux-ci bénéficient d'un contrat de groupe pour leur responsabilité civile professionnelle et leur garantie financière, ainsi que d'une formation continue.
 
Coefficient d'érosion monétaire
Pour les plus-values immobilières réalisées en plus de 2 ans, le prix d'acquisition du bien cédé est réévalué à l'aide de coefficients de variation de l'indice moyen des prix à la consommation depuis l'année d'acquisition du bien jusqu'à l'année de la vente.
 
Collecte brute
Il s'agit de l'ensemble des souscriptions qui viennent augmenter le capital (marché primaire) ou compenser la sortie d'un porteur de parts (marché secondaire réalisé). Le montant des augmentations de capital est calculé avec le prix de souscription, celui du marché secondaire est calculé avec les prix d'achat effectivement pratiqués lors des transactions (prix de marché). Le capital initial n'est pas pris en compte pour les SCPI récentes.
 
Collecte nette
Il s'agit du montant des augmentations de capital (marché primaire), diminué des retraits non compensés par des souscriptions. Le montant des augmentations de capital est calculé avec le prix de souscription, celui des retraits non compensés est calculé avec la valeur liquidative.
Le capital initial n'est pas compris dans le résultat.
 
Commissaire aux comptes
Nommés par l'assemblée générale pour une durée de six ans dans des conditions fixées par le Code du commerce, les commissaires aux comptes ont une mission générale de contrôle :
 
- des documents comptables de la SCPI dont ils doivent attester dans leur rapport annuel qu'ils sont "fidèles et sincères" et qu'ils donnent une image fidèle des opérations de l'exercice écoulé, du résultat de ces opérations ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à l'expiration de l'exercice. Ils ont les mêmes pouvoirs que dans les sociétés commerciales.
 
- des conventions entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI.
 
Ils présentent un rapport spécial sur les conventions particulières qui comprend notamment toutes les conventions intervenant entre la société de gestion et la société et indiquent le nom des intermédiaires intervenant de manière habituelle dans l'acquisition ou la location des immeubles de la société.
 
Le législateur a pris exemple des sociétés commerciales pour déterminer l'étendue de la compétence des commissaires aux comptes des SCPI.
 
Confrontation
Au cours d'une période dite de confrontation ou encore "d'appariement", les ordres de vente ou d'achat (correspondant à une quantité et un prix) s'accumulent sur le registre de la société de gestion.
 
Au terme de cette période, d'une durée légalement comprise entre un jour ouvré et trois mois, la valeur de la part (prix d'exécution), est calculée par la société de gestion.
 
Conseil de surveillance
Organe de représentation des associés des SCPI, le Conseil de Surveillance est composé de 7 à 12 membres, élus par l'Assemblée Générale. Son rôle est de contrôler la Société de Gestion.
 
Conseil en gestion de patrimoine
Professionnel qui, après avoir effectué un diagnostic patrimonial complet pour son client, va lui proposer des solutions d'investissement optimales et personnalisées tenant compte de ses objectifs et contraintes, de sa situation familiale et fiscale et de la diversification de ses avoirs.
 
Contrat d'assurance-vie
En échange de vos cotisations, l'assureur s'engage à vous verser - si vous êtes vivant au terme du contrat - un capital ou une rente qui correspond aux primes nettes payées, majorées de tout ou partie des bénéfices qu'il aura réalisé en plaçant votre argent.
 
Couverture
C'est le montant des fonds versés par le donneur d'un ordre pour couvrir le montant d'acquisition des parts. Le niveau de la couverture est fixé par la société de gestion. Les fonds reçus déposés sur un compte spécifique.
 
Création de parts
S'il s'agit d'une SCPI à capital fixe :
Le capital d'origine est dans ce cas fixé par les fondateurs de la SCPI avec un nombre de parts fixes qui sont réparties entre les associés. Il peut être procédé sous certaines conditions, à une augmentation de capital par émission de parts nouvelles auprès du public.
 
Toute nouvelle augmentation de capital fait l'objet d'une notice publiée au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO).
 
S'il s'agit d'une SCPI à capital variable :
Dans ce cas, les souscriptions sont possibles sans plus de formalité à condition que le capital plafond fixé dans les statuts ne soient pas atteint.
 
Crédit amortissable
Formule de financement consistant à rembourser, par mensualités, sur une période déterminée et à un taux précis, un capital emprunté (majoré des intérêts).
 
Crédit hypothécaire
Crédit de financement d'un actif immobilier consenti en échange d'un nantissement ou d'une hypothèque sur le bien. En général, ces crédits ne peuvent être consentis pour la totalité du financement.
 
Crédit in fine
Formule de financement consistant à rembourser, par mensualités, sur une période déterminée et à un taux précis, les intérêts d'un capital qui, lui, sera remboursé en totalité au terme du prêt.
 
Crédit-bail
Mode de financement d'un actif où une option d'achat est offerte après plusieurs années de location.
 
En pratique, une société financière (le crédit-bailleur) réalise l'achat d'un bien, avançant l'intégralité des fonds, et offre une promesse unilatérale de vente (ou option d'achat) à l'issue d'un contrat de location.
 
D
 
D.V.M.
C'est le taux de Distribution sur Valeur de Marché. Il correspond à la division : du dividende brut avant prélèvement libératoire versé pour l'année n par le prix de la part acquéreur moyen de l'année n.
 
D.V.P.
C'est le taux de distribualble sur Valeur de Patrimoine. Il correspond à la division : du résultat distribuable de la société au titre l'exercice n par la valeur de réalisation de la société à fin d'exercice n-1.
 
Date de jouissance
C'est la date à partir de laquelle les intérêts d'un emprunt commencent à courir ou à partir de laquelle une action a droit au bénéfice distribué.
 
Directive MIF
Directive européenne destinée à harmoniser la protection des investisseurs européens.
 
Dividende
Revenu d'une action. Le dividende représente la part du bénéfice distribuable qui revient à chaque détenteur d'action. Net, il s'agit du dividende avant avoir fiscal, et global avec avoir fiscal.
 
Domicile fiscal
Une personne est réputée avoir son domicile fiscal en France, quelle que soit sa nationalité si elle se trouve dans l'une des quatre situations suivantes :
 
- Avoir son foyer en France ;
- Rester sur le territoire français plus de 183 jours au cours d'une même année ;
- Exercer en France une activité professionnelle à titre principal ;
- Avoir en France le centre de ses intérêts économiques.
 
Donateur
C'est la personne qui donne de son vivant au donataire.
 
Donation
Contrat par lequel une personne (le donateur) transfère la propriété d'un bien à une autre (le donataire), qui l'accepte, sans contrepartie et avec intention libérale.
 
Donation partage
Opération par laquelle des parents (donateurs) réalisent par anticipation la répartition entre leurs enfants (donataires co-partagés) de tout ou partie des biens par eux donnés, obligatoirement fait par acte notarié.
 
Déclaration fiscale
Le système fiscal français repose, pour la plupart des impôts, sur les déclarations souscrites par le contribuable et établies obligatoirement sur les imprimés fournis par l'administration.
 
Ces déclarations peuvent faire l'objet d'un contrôle fiscal.
 
Déficit foncier
Différence négative entre les revenus (loyers) et les dépenses déductibles (frais de gérance, impôts fonciers, travaux, intérêts d'emprunts. . . ).
 
Démembrement de propriété
Constitution volontaire ou légale d'usufruit sur un bien ; le démembrement est soit temporaire, soit viager (jusqu'au décès de l'usufruitier).
 
Démembrement viager
Démembrement prenant fin avec le décès de l'usufruitier.
 
Durée du démembrement
Viager (jusqu'au décès de l'usufruitier) ou temporaire (durée déterminée à l'avance).
 
E
 
Economie d'impôt
Gain généré par l'utilisation d'un déficit fiscal.
 
Effet de levier
L'effet de levier est le fait de modifier la rentabilité d'un investissement en utilisant le crédit.
 
Il peut être financier (différentiel entre rendement de l'investissement et taux d'emprunt) ou fiscal (déductibilité des intérêts d'emprunt sur les revenus immobiliers).
 
Expert
Une fois désigné par l'Assemblée Générale (AG) pour une durée de quatre ans, la candidature de l'expert immobilier est présentée à l'Autorité des Marchés Financiers (AMF).
 
Si l'autorité de tutelle agrée cette candidature, il est alors chargé d'effectuer une expertise actualisée chaque année de la valeur vénale des immeubles de la SCPI (règlement AMF n°94-05 modifié, articles 41 et 42).
 
Expertise immobilière
Le patrimoine des SCPI fait l'objet d'expertises annuelles, réalisées par un expert indépendant, validé par la commission des opérations de bourse.
 
Ces expertises permettent de déterminer les valeurs de réalisation et de reconstitution de la SCPI.
 
G
 
Gage
Actif mis en garantie du paiement d'une dette. En cas de défaillance du débiteur, le créancier peut exiger le transfert de propriété de cet actif en sa faveur.
 
On parle d'hypothèque quand le gage porte sur un bien immobilier.
 
Garantie de bonne fin
La garantie de bonne fin bénéficie directement aux parties à la transaction réalisée : l'acquéreur étant assuré de devenir propriétaire des parts et le cédant de percevoir son argent.
 
Elle est assumée par la société de gestion en vertu de l'article L. 214-59 alinéa 2 du Code monétaire et financier.
 
Pour assumer cette garantie, la société de gestion peut demander préalablement à l'acquéreur de verser le montant de son ordre (commission de transaction incluse) sur un compte spécifique.
 
A défaut, son ordre d'achat peut-être annulé (règlement AMF n¦ 94-05 modifié, article 31 et Instruction AMF, point 2-2-4).
 
Gestion déléguée
Recours à des spécialistes sur un marché donné permettant de se décharger de tout souci de sélection et de suivi de biens ou de valeurs.
 
Gestion locative
C'est l'ensemble des activités visant à optimiser le rendement économique du patrimoine immobilier.
 
Par une meilleure occupation (recherche de locataires, négociation des baux). Par sa pérennisation dans le temps (définition et suivi de la politique de travaux, arbitrages, etc...).
 
Gestionnaire
Celui qui gère un immeuble défini.
 
Gérant
Mandataire qui gère des immeubles pour le compte d'autrui.
 
I
 
I. E. I. F.
Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière.
 
I. R.
Impôt sur le revenu.
 
I. S.
Impôt sur les Sociétés.
 
I. S. F.
Impôt de Solidarité sur la Fortune, instauré à compter du 01/01/1989, a succédé à l'ancien impôt sur les Grandes Fortunes (I. G. F).
 
Immobilier d'entreprise
Cette notion est née du développement du tertiaire à partir des années 1970. L'immobilier d'entreprise comprend : les bureaux, les locaux d'activités ou ateliers, les entrepôts, les bâtiments industriels, les commerces ou boutiques, les grandes surfaces commerciales.
 
Immobilisation
Biens, meubles ou immeubles, corporels ou incorporels, acquis ou créés par l'entreprise, non pour être vendus ou transformés mais utilisés de manière durable pour les besoins de l'exploitation.
 
Indivisaire
C'est la personne qui se trouve dans l'indivision.
 
Indivision
C'est un même droit de propriété réparti sur la tête de plusieurs personnes (les indivisaires).
Mais nul n'est tenu de rester dans l'indivision.
 
Intérêts de retard
Pénalité fiscale de base sanctionnant le défaut ou le versement tardif des impôts, ou le défaut, le retard ou l'insuffisance de déclaration servant au calcul d'un impôt.
Son taux est fixé à 0,75 % par mois de retard.
 
ISO
International Standards Organisation (Organisation Internationale de Normalisation), fédérant à l'échelon mondial les organismes de normalisation de 130 pays.
 
M
 
Mandant
Personne qui donne procuration ou pouvoir à une autre personne afin de la représenter, c'est à dire en son nom.
 
Mandat de gestion
Qui possède des liquidités sans vouloir les gérer fait appel à un professionnel. Celui-ci bénéficiera d'un mandat de gestion qui définira avec précision les types d'opérations et les limites applicables au portefeuille.
 
Mandataire
Personne nommée afin de représenter le mandant.
 
Marché des parts
Quand un associé veut sortir du capital de la SPCI, en totalité ou en partie, il émet un ordre de vente de ses parts sur le marché secondaire en attendant qu'elles soient rachetées par un nouvel acquéreur. Par opposition, le marché dit "primaire" correspond à l'ensemble des transactions en rapport avec la variation du capital d'une SCPI (augmentation de capital d'une SCPI à capital fixe ou souscription/retrait pour une SCPI à capital variable).
 
Marché primaire
C'est l'émission de nouvelles parts lors d'une augmentation de capital.
 
Marché secondaire
C'est la confrontation des ordres d'achat et des ordres de vente de parts détenues par les associés.
 
Marché secondaire en attente
Ce sont les cessions ou retraits en attente. Les montants sont calculés avec les prix de cession conseillés.
 
Marché secondaire réalisé
Ce sont toutes les transactions : les cessions réalisées de gré à gré, ou avec l'intervention de la société de gestion, ainsi que les retraits compensés par des souscriptions (pour les SCPI à capital variable).
 
Les montants sont calculés avec les prix d'achat effectivement pratiqués lors des transactions (prix du marché).
 
Moins-values (à court terme)
Elles résultent de la cession de biens non amortissables détenus depuis moins de deux ans, de biens amortissables.
 
Moins-values (à long terme)
Elles résultent de la cession soit de biens non amortissables détenus depuis au moins deux ans.
 
N
 
Nue propriété
Droit de propriété d'un bien dont l'usufruit bénéficie à un tiers.
Au terme de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.
 
Nu-propriétaire
Qui possède la nue-propriété.
 
O
 
Objet social
Etendu par la loi du 4 janvier 1993, l'objet social des SCPI reste circonscrit aux dispositions de l'article L214-50 du Code monétaire et financier du fait qu'elles sont avant tout des sociétés civiles.
Elles ont pour mission "l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif", ce qui sous-entend la possibilité de faire des travaux ou de céder et acquérir des éléments de patrimoine immobilier.
 
OPCI
Organisme de Placement Collectif en Immobilier.
 
Ordre d'achat
C'est un ordre à prix maximum. Il peut être donné pour une durée déterminée.
 
Ordre de vente
C'est un ordre à prix maximum. Il peut être donné pour une durée déterminée.
 
P
 
Patrimoine
C'est l'ensemble des droits et des créances appréciables en argent liés à une personne. Le patrimoine est donc une universalité de droits propres à chacun.
 
Patrimonia
Salon-convention regroupant les professionnels de la gestion de patrimoine.
 
Le dernier s'est tenu à Lyon et a réuni 82 exposants représentant les secteurs de la bourse, de la banque, de l'immobilier et 1 723 participants conseillers.
 
Pierre papier
Placement immobilier indirect sous forme d'actions de sociétés immobilières.
 
Plafonds de ressources
En dispositif Besson, montant maximal des revenus au-delà duquel les locataires ne peuvent pas signer de 'bail Besson'.
 
Pleine propriété
Droit d'user et de disposer d'un bien d'une façon exclusive et absolue.
 
Plus-values
Profits réalisés lors de la cession du patrimoine. Les plus-values peuvent être taxées d'après un régime différent selon qu'elles sont plus-values mobilières, plus-values immobilières, plus-values boursières ou professionnelles.
 
Plus-values immobilières
Profits réalisés par des particuliers, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, lors de la cession à titre onéreux d'immeubles.
C'est la différence entre le prix d'achat et le prix de cession.
 
Prime d'émission
Différence entre le prix d'émission d'un titre, lors d'une augmentation de capital ou d'un emprunt et sa valeur nominale.
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