Le Déficit foncier pour défiscaliser dans les meilleures conditions avec vos experts en ligne

Réduisez vos impôts sur le revenu simplement en investissement dans un logement en déficit foncier

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Investir en déficit Foncier pour défiscaliser ses revenus .Très efficace, ce dispositif permet au contribuable qui perçoit des revenus fonciers de réduire son impôt sur le revenu.

Définition du déficit foncier: Si vous avez des revenus fonciers à déclarer vous pouvez déduire chaque année l'intégralité des dépenses de rénovation de vos revenus fonciers, et au-delà, à déduire de vos revenus globaux jusqu'à 10.700 euros."

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Le déficit foncier du point de vue purement fiscal

L'opération est efficace : prenons l'exemple d'un investisseur qui a déjà 50.000 euros de revenus fonciers. S'il achète un bien de 200.000 euros et dépense 100.000 euros en travaux, il pourra, la première année, déduire l'intégralité de ces 100.000 euros de ses revenus fonciers. Comme il ne déclare que 50.000 euros de loyers, il économisera 28.250 euros d'impôts: 50.000 × 0,41 (son taux marginal d'imposition) et 50 000 × 0,155 (la CSG sur ses loyers) - à noter que la CSG, aujourd'hui à 15,5%, pourrait encore augmenter dans les années à venir. Il pourra ensuite déduire 10.700 euros de ses autres revenus, soit une économie supplémentaire de 4.387 euros (10.700 euros × 0,41). L'année suivante, le reliquat - 39.300 euros s'imputera sur ses loyers de l'année, générant une nouvelle réduction d'impôts de 21.418 euros. Au total, il aura donc économisé plus de 53.050 euros d'impôts. Ce dispositif est plus intéressant qu'une opération similaire en Malraux dont la réduction d'impôts est désormais limitée à 30% d'un montant plafonné à 100.000 euros. En reprenant l'exemple, cela donne une économie d'impôts de "seulement" 30.000 euros, inférieure de 40% à celle d'un déficit foncier !

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Un avantage non négligeable

Comme ce dispositif fait partie du régime commun de la fiscalité, il n'est pas considéré comme une niche fiscale. En clair, il peut s'ajouter à l'utilisation d'une ou de plusieurs niches, auxquelles l'Etat a imposé un nouveau plafond, à savoir une réduction d'impôts maximale de 10.000 euros. Le contribuable peut donc combiner un investissement dans une PME, l'emploi d'une femme de ménage pour atteindre le plafond des niches, et y ajouter une opération en déficit foncier, qui effacera sans limite ses revenus fonciers, et en partie ses autres revenus...

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Les conditions particulières pour investir en déficit foncier

Le recours au déficit foncier n'est assorti d'aucune condition particulière. Il faut juste mettre le bien en location et veiller à ce que les travaux soient importants, mais pas trop lourds: ils ne doivent pas s'assimiler à une reconstruction pure et simple". L'opération ne doit se faire que sur un marché locatif dynamique.


Comment faire en 2018 pour défiscaliser sans risque.

PRINCIPE GENERAL.  Les revenus de l’exercice 2018 seront déclarés et imposés mais ils seront neutralisés par le crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement ou CIMR.

Ce CIMR annulera la fiscalité des revenus considérés comme non exceptionnels, donc pas d’impôt pour l’exercice 2018.

DEFICIT FONCIER  Les travaux payés en 2018 seront pris en compte à 100 % mais auront aucun effet sur 2018 puisque la fiscalité est annulée par le CIMR. La valeur de ces travaux réglée en 2018 sera imputable pour 50% sur l’exercice 2019. Les travaux payés en 2019 auront en effet de levier à 50 % de leur valeur sur l'exercice 2019. Néanmoins par le jeu du report du déficit ainsi créé, un effet d’aubaine se dessine suivant les profils et le montant des travaux versés..

PINEL RENOVE Pas d’incidence sur ce dispositif car la réduction fiscale interviendra à la livraison de l’immeuble (DAT). Les immeubles livrés en 2018 conserveront l’avantage fiscal qui sera payé par le fisc courant 2019 sans pour autant pouvoir dépasser l’impôt théorique de 2018.

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