Achat Nue-Propriété avec le démembrement, un dispositif très recherché

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Achat Nue-Propriété. Investissez dans de l'immobilier de qualité à coût réduit, un placement défiscalisé,sûr, rentable.

Investir en nue-propriété en 2017 permet chaque année à des milliers d'investisseurs d'acheter des logements à moindre prix avec une forte décote par rapport à une acquisition en pleine propriété. Il faut céder pour une période l'usufruit à un bailleur social ou institutionnel qui lui encaissera les loyers , pour récupérer par la suite la pleine propriété de leur bien. Le démembrement consiste à diviser la pleine propriété d'un bien entre un usufruitier (usus et fructus) et un nu-propriétaire (abusus). Se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme en profitant d’une décote, avec une fiscalité favorable, le tout en échappant aux tracasseries et aux coûts de la location. A première vue étonnante, cette promesse est pourtant tout à fait possible grâce au démembrement de propriété.

Les Différents profils d'investisseurs en Nue-Propriété

Il s’agit : - d’investisseurs en nue-propriété de moins de 50 ans souhaitant d’abord se constituer à moindre coût un patrimoine immobilier dans un objectif retraite. Propriétaires de leur résidence principale, souvent primo-investisseurs en immobilier, ils possèdent une capacité d’endettement comprise 80 000 € et 150 000 €. Cela concerne 41 % des investisseurs ;
- de personnes âgées entre 50 et 59 ans qui souhaitent majoritairement réaliser un investissement avec un fort potentiel de valorisation, dans un cadre de neutralité fiscale. Souvent au sommet de sa carrière professionnelle, ils possèdent une importante capacité d’investissement (par emprunt ou fonds propres) et investissent 250 000 € en moyenne dans un bien en nue-propriété. Ils représentent 27 % des investisseurs ;
- enfin, après 60 ans (31 % des investisseurs), la priorité de ces investisseurs est de protéger leur famille en transmettant leur patrimoine. Leur investissement est généralement fragmenté en différents lots de valeur équivalente, et oscille entre 150 000 € et 200 000 € en moyenne. Leur investissement est généralement financé sur fonds propres (dans 75 % des cas).

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Investir en Nue-Propriété : un choix économique de capitalisation

L’acquisition à titre onéreux de la nue-propriété d’un actif immobilier est tout d’abord un choix économique de capitalisation. Ainsi, l’acquéreur de la nue-propriété ne finance que 50 à 60 % de la valeur totale du bien immobilier selon la durée de l’usufruit (de 15 à 20 ans). L’usufruit est acquis simultanément par un bailleur social ou institutionnel qui perçoit les loyers et assure la gestion locative. Il prend généralement en charge, sur toute la durée, les frais, travaux et taxes.

Un investissement à long terme sans risques ni dépenses

Ainsi aucune dépense ni risque locatif ne pèse sur l’acquéreur pendant toute la durée de l’usufruit. Au terme de l’usufruit, à la fin du démembrement de propriété, l’acquéreur retrouve automatiquement la pleine propriété de son bien immobilier.

Des taux progressifs en fonction de la durée du démembrement

Démembrement temporaire

Appartements en nue-propriété

La non-imposition de la nue-propriété au titre de l'ISF

Conformément aux principes de l'article 885 G du CGI, "les biens et droits grevés d'un usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier". En principe, le détenteur d'actifs en nue-propriété ne supporte pas l'impôt de solidarité sur la fortune lorsque:

La nue-propriété résulte d'une donation ou d'un legs au profit de certaines personnes morales (État, départements, fondation reconnue d'utilité publique, etc.) avec réserve d'usufruit.

Ainsi, dans l'hypothèse d'une acquisition à titre onéreux de la nue-propriété d'un bien immobilier dont l'usufruit est vendu concomitamment, le nu-propriétaire n'aura rien à déclarer en matière d'ISF au titre de ce bien.

VIDEO : POURQUOI INVESTIR EN DEMEMBREMENT DE PROPRIETE ?

Découvrez les vidéos d'Arnaud JAFFRAIN, Président d'IPLUS, et de Ségolène de KERMEL, Responsable Grands Comptes IPLUS, interrogés par DECIDEURS TV sur les avantages d'investir en démembrement de propriété :
 

Interview Arnaud JAFFRAIN "Pourquoi investir en démembrement de propriété ?"  "Quels sont les points clés pour bien acheter en nue-propriété ?"

Demande d'information

 

Un bien démembré est partagé en trois droits distincts :

La nue-propriété permet de concilier les intérêts, apparemment sans rapport, d’investisseurs institutionnels ou de bailleurs sociaux soucieux d’étendre leur parc locatif à moindre coût et de particuliers à la recherche d’investissements immobiliers moins onéreux et peu risqués.

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