DEFISCALISATION et DEFICIT FONCIER

Le déficit Foncier: Informations: 

Depuis 1993, les propriétaires bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation peuvent imputer les deficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux. Cet investissement dans l’ancien permet de se constituer un patrimoine immobilier.

Le dispositif de défiscalisation du deficit foncier s'adresse à tous les contribuables qui souhaitent rénover leur patrimoine tout en bénéficiant d'allègements fiscaux. Pour bénéficier de cette défiscalisation et l'imputation sur le revenu global le propriétaire doit louer l'immeuble pendant au moins trois ans, au titre de la résidence principale du locataire. Cela permet de rénover un bien à moindre coût. Le deficit foncier occasionné par les dépenses de travaux peut aller jusqu'à 10 700€ par an et est reportable sur 6 ans.

Comment en profiter?

En investissant dans un bien immobilier ancien, en effectuant certains types de travaux et en s'engageant à louer le bien pendant 3 ans minimum.

Vous bénéficierez : De la déductibilité du montant des travaux de rénovation, d’amélioration.

A quoi sert ce dispositif ?

Le Dispositif de défiscalisation du deficit foncier vise à favoriser la rénovation de biens immobiliers anciens et vétustes afin de les réintégrer sur le marché de l’immobilier locatif. 

Schémas explicatifs 

1er cas : Bilan Déficit Foncier positif.

Dans ce cas le revenu fiscal imposable augmente à cause des revenus fonciers positifs que génèrent la location immobilière et du manque de charges pour compenser les revenus locatifs (votre TMI peut aussi augmenter). En conséquence les impôts à payer augmentent.

2ème cas : Bilan Foncier négatif.

Dans ce cas les recettes sont inférieures aux charges. Il se crée alors un deficit foncier qu'il est possible de déduire du revenu imposable (dans la limite de 10 700€ par an). En conséquence, le revenu imposable baisse et les impôts à payer aussi.

     III - Les conditions pour bénéficier du déficit foncier:

Les immeubles doivent être situés en France. Le dispositif defiscalisation du deficit foncier s'applique quel que soit l'usage locatif et la nature du bien. Il peut donc s'agir de biens immobiliers neufs ou anciens, en locatif principal, secondaire ou de bureau.

Ces biens doivent être mis en location nue pour une période minimale de 3 ans au moment de la création de deficits. La location doit être de plus permanente et les vacances entre locataire doivent être les plus courtes possibles.

Le contribuable doit souscrire une déclaration n° 2044 et donner le détail de toutes les dépenses engagées en précisant la nature des travaux. Il doit par ailleurs conserver tous les justificatifs.

  IV - Défiscalisation et déficit foncier : points à surveiller

Ce dispositif général de défiscalisation n'est pas optionnel et s'applique automatiquement. Le deficit imputé est réintégré si l'immeuble cesse d'être affecté à la location nue au cours des 3 années qui suivent l'imputation du deficit sur le revenu global. Pour un même logement, le contribuable ne peut cumuler un deficit foncier avec une réduction d'impôt lors d'un investissement outre-mer (Loi Girardin). 

  V - Les régimes particuliers du déficit foncier.

Immeubles historiques : les charges foncières s'imputent, sous certaines conditions, sur le revenu global sans limitation.

Loi Malraux : les deficits fonciers correspondant à l'ensemble des charges déductibles sont imputables sur le revenu global sans limitation.

Loueur en meublé : les loueurs en meublé professionnel (recettes dépassant 23 000€ ET qui tirent de cette activité au moins 50% de leur revenus) ont la possibilité d'imputer le deficit correspondant sur le revenu global des 6 années suivantes.

 VI - Contribuables concernés par la défiscalisation en déficit foncier.

L'investisseur doit être domicilié fiscalement en France. Ce régime concerne surtout les propriétaires qui procèdent à des travaux pour améliorer leurs logements locatifs ou aux investisseurs qui souhaitent faire de la rénovation.

Découvrez la première SCPI "Déficit Foncier"  Renovalys 2. La SCPI Renovalys 2 a pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier locatif

Le souscripteur de parts de Renovalys 2 investit ainsi dans l’immobilier ancien de prestige. Il peut se constituer un patrimoine immobilier de valeur tout en bénéficiant de la fiscalité dite 'des déficits fonciers'.La durée recommandée de détention des parts de la SCPI est de 18 ans ce qui correspond à la durée de vie de la SCPI. A l’issue de cette période, le produit net de la vente des immeubles acquis par la SCPI est réparti entre les différents porteurs de parts. La durée d’immobilisation totale de l’investissement est d’environ 20 ans. Les SCPI peuvent être souscrite à crédit, ce qui présente de multiples avantages.

Les porteurs de parts pourront bénéficier du régime fiscal dit "déficits fonciers"*.

Le régime fiscal du déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation et de restauration d'immeubles d'imputer les déficits fonciers occasionnés par ces dépenses, sans aucune limite, sur leurs revenus fonciers existants, et sur leur revenu global à hauteur de 10 700 € par an maximum.

Dans le cas de la SCPI Renovalys 2, le montant total du déficit foncier généré est estimé à environ 43 % du montant souscrit et peut être imputé l'année de la souscription.

Tout souscripteur doit étudier cet investissement en fonction de sa situation personnelle et de son taux marginal d'imposition