Investir en Monuments Historiques 2012.

L'un des derniers Paradis Fiscal en 2012, les investissements en Monuments Historiques échappent non seulement au Plafond des Niches Fiscales, mais aussi aux Frais de Successions. Enfin, les économies d'impôts sont accordées sans contreparties de plafonds de ressources de locataires, ni même de plafonds de loyers. Autre spécificité à signaler par rapport aux autres régimes de défiscalisation immobilière:  les Charges et les Intérêts d’emprunts sont déductibles et imputables sur le Revenu Global (et pas seulement sur les revenus fonciers).

(Loi MH) c’est une DEDUCTION D’IMPOTS de 100% des Travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaires des Monuments Historiques. Le cadre fiscal MH consiste à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux, puis à imputer l’ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l’investisseur, sans aucun plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d’impôts sur une courte période. La Nouvelle Loi Monument Historique oblige le propriétaire, depuis le 1er janvier 2009, à conserver le bien pendant 15 ans à compter de son acquisition. Le dispositif MH continue pour autant à fonctionner dans le cadre des déficits fonciers et ne supporte aucun plafonnement de déductibilité pour la détermination du revenu imposable.

Les Opérations Monuments Historiques sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à long terme.

Les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite des logements Monuments Historiques et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France. L’investissement Monument Historique s’adresse aux particuliers ayant une fiscalité très élevée et surtout un taux d’imposition à 40 %, car il faut pouvoir digérer, en 1 ou 2 années, l’ensemble du budget travaux et diminuer ses revenus dans les tranches les plus hautes.

La loi monument historique permet une Déduction sur le revenu imposable de 100 % des travaux de restauration. Mais la Défiscalisation MH prend toute sa signification pour les taux d’imposition les plus élevés. Un contribuable imposé à 30 % bénéficie (sur 100 000 € de travaux) de seulement 30 000 € de réduction d’impôt réelle (100 000 € * 30 %), alors que celui dans une tranche à 40 % peut profiter d’une réduction réelle de 40 000 € (100 000 * 40 %). Enfin celui qui est entre les deux tranches 30 et 40 va générer une réduction d’impôts MH d’environ 35 000 €.

Les avantages du dispositif en loi Monnument historique

Aucun Engagement de Location en Loi Monument Historique.  Aucun Plafond de Loyers en Loi Monument Historique. Aucun Plafond de Ressources du Locataire en Loi Monument Historique. Aucun Plafond de Réduction d'impôts. L'investissement MH n'entre pas dans le Plafonnement des Niches Fiscales.

Pas de Frais de Succession en Monument Historique. Transmission du bien en exonération totale de droits de succession (même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur) pour les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément, sous condition de signature par les héritiers ou légataires d’une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d’accès au public, ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés.

L’exonération est également applicable aux parts de SCI, à condition, notamment, que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances et conservent leurs parts pendant 15 ans.

Possibilité de conserver l’appartement Monument Historique pour son Usage Personnel (déduction dans ce cas uniquement de 50 % des travaux, mais toujours la possibilité d’imputer le déficit des intérêts d’emprunts et des charges sur le revenu global). La défiscalisation sur les propriétés historiques est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux telles les Défiscalisations SCELLIER, BOUVARD, ROBIEN, BORLOO, ZRR, OUTREMER, MALRAUX…En revanche, pour un même local, un même appartement ou un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Monument Historique avec les autres incitations fiscales.

Investir en Loi Malraux 2012.

La Loi Malraux prévoit pour l'année 2012 une réduction  de 30 % pour les Travaux de restauration engagés par le contribuable sur des immeubles situés obligatoirement en Secteur Sauvegardé et 22 % pour des investissements réalisées dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

La Nouvelle Loi Malraux 2012 s’adresse  aux contribuables résidents en France qui investissent dans des immeubles à rénover et destinés à la location. Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l' immeuble et la qualité du bâti est toujours suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

Les réhabilitations en Loi Malraux sont souvent  localisées dans les centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs d' excellentes opportunités de défiscalisation avec de  bonnes protections à moyen et long terme.

A qui s' adresse le dispositif Malraux ?  L’investissement en Loi Malraux s’adresse plutôt aux personnes ayant une fiscalité importante.  Les contribuables obligatoirement domiciliés en France ( voir l'article 4 B ) qui investissent dans un bien immobilier situé dans un Périmètre Sauvegardé et qui font des travaux de restauration. La loi Malraux créée en 1962, permet de défiscaliser le montant des travaux effectués pour restaurer des biens immobiliers classés. Elle joue un rôle essentiel dans la conservation du patrimoine. Le nouveau taux de réduction d’impôt sera, en 2011, de 27%  à 36% en fonction du secteur (ZPPAUP ou secteur sauvegardé).

Précisions. La loi Malraux du 4 août 1962 n°62-903 institue dans les centres villes français des Secteurs Sauvegardés qui permettent d'éviter les destructions d'immeubles de qualité en les réhabilitant. André MALRAUX, Ministre de la Culture souhaitait ainsi remettre en état les centres villes en conservant leur identité et leur richesse architecturale. En 1994, afin de permettre aux villes de sauvegarder également des lieux d'intérêt patrimonial et architectural autre que des immeubles (quartiers de maisons, squares, parcs, usines…), ont été créés les Zone de Protection Patrimoniale Architecturale Urbaine et Paysagère (Z.P.P.A.U.P.).Ces zones et secteurs sont définis par le Code de l'Urbanisme :-Code de l'Urbanisme, article L313-1.

Les règles fiscales de la loi Malraux et les conditions d’applications ont évolués depuis le 1er janvier 2009. En effet la défiscalisation en Loi Malraux ne donne plus droit à une déduction du revenu, mais bien à une réduction d’impôt. Ce n’est donc plus un abattement comme dans l’ancien régime Malraux (éligible pour les permis de construire déposé avant fin 2008), mais belle et bien une « Réduction d'impôt » étalé de une à trois année, le temps des travaux.

En France, on compte actuellement une centaine de Secteurs Sauvegardés pour plus de 300 ZPPAUP. L'investisseur intéressé par une défiscalisation « Loi Malraux » doit acquérir un bien situé en Secteur Sauvegardé (ou ZPPAUP) qui fait l'objet d'une procédure de sauvegarde telle que définie dans le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (P.S.M.V.). Une fois le bien acheté et la copropriété formée, les travaux sont votés en Assemblée Générale par l'A.F.U.L. (Association Foncière Urbaine Libre) et la rénovation doit s'effectuer dans le respect des directives édictées par l'A.B.F. Le bien doit être mis en location pour une durée de 6 ans, à toute personne n'appartenant au foyer fiscal du propriétaire et sans autres conditions. Au terme des six années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien à sa guise.  IMPORTANT.  Depuis la loi de Finances 2009 et la modification du régime de la loi Malraux, les immeubles doivent être loués à usage d'habitation pendant 9 années minimum.

Plafond des niches fiscales et Loi Malraux.  Enfin depuis l'imposition des revenus 2008, le dispositif de la loi Malraux rentre dans le mécanisme du plafonnement global des niches fiscales. Le mécanisme du plafonnement met en place un plafond de défiscalisation qu'il n'est pas possible de dépasser grâce à des investissements défiscalisant. Ce plafond est fixé à  18 000 € + 4 % du revenu imposable. Ce plafond vient donc s’ajouter au Plafond Malraux déjà existant de 33 000 € par an de réduction grâce aux travaux déductibles.

C’est le plafond des niches fiscales qui prime sur l’avantage Malraux. Exemple : 22 000 € de plafond des niches fiscales (18 000 + 4 000) < 30 000 (travaux 100 000 €) = 22 000 maximum.

Loi Malraux : pour qui ? La loi Malraux permet de défiscaliser de manière très importante à hauteur de 100 000 euros maximum par an. Il y est donc évident que la loi Malraux s'adresse en priorité aux contribuables fortement fiscalisés qui souhaitent investir leurs revenus dans la pierre, dans la conservation du patrimoine français et dans les biens immobiliers hauts de gammes de qualités.  La loi Malraux pour qui ? Pour les personnes qui souhaitent se constituer un patrimoine de caractère ou qui dispose de revenus fonciers importants. Cette défiscalisation touche toutes les personnes physiques qui réalisent des investissements immobiliers dans le locatif en direct ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS. (Impôt sur les sociétés). Il s'agit principalement des SCI (Société Civile Immobilière) et des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobiliers). La loi Malraux s'adressera donc essentiellement aux investisseurs fortement fiscalisés, situés au moins dans les tranches marginales d'impositions supérieures à 40 %. Avant son remaniement, la loi Malraux présentait des risques de requalification des bâtiments et de requalification fiscale des programmes. Une instruction administrative, en date du 17 mai 1995, a assoupli les textes, ce qui a entraîné la disparition de ces risques de requalification et rendu ce dispositif de défiscalisation particulièrement attractif. Enfin on peut bénéficier aussi de cette défiscalisation grâce aux SCPI Ce mécanisme est moins contraignant et moins risqué.

Textes réglementaires Pdf

Code Général des Impôts, article 31 

Code Général des Impôts, article 156

Code de l'Urbaisme, article L 313