Le LMNP d'occasion ou ancien: Principes et avantages .

Il n'est pas rare d'obtenir des rentabilités d'environ 5 à 6%, en fonction des opportunités d'achat dans du LMNP d'occasion.

Face à la disparition des niches fiscales, la location meublée ( LMNP ou LMP) qui n’a pas été remise en cause par le plan gouvernemental apparaît comme l’ultime eldorado de l’investisseur immobilier.  Comment, grâce à un environnement fiscal privilégié, constituer et développer à la fois un patrimoine immobilier, et protéger sa retraite par des revenus locatifs très peu ou pas du tout fiscalisés et prévoir une transmission indolore pour ses héritiers.

Les performances de rentabilité de 5 à 7% après impôts sont largement supérieures à la plupart des produits d'investissement, de plus, l'immobilier est le seul investissement pour lequel on peut utiliser l'effet de levier du crédit.

Avant d'investir dans du lmnp ancien afin de compléter par exemple vos revenus ou de vous constituer un patrimoine, il faut être particulièrement attentif à l'emplacement du bien, proximité des commerces, des transports et connaître le potentiel locatif du secteur. Notre mission consiste à vous accompagner dans toutes les étapes de votre projet d'investissement.

 Offre exceptionnelle 5 % de rentabilité garantie en LMNP.  Nous vous proposons  une offre de 3 lots en EHPAD  situés à Fontenay-Aux-Roses (92 Hauts-de-Seine) à 5km de Paris et de sa Porte d’Orléans. Prix 147 500 euros HT + tva récupérable - Article 605 et 606 à la charge du gestionnaire. Contactez nous vite au 0.820.222.201

Nouvelle EHPAD  à Plailly dans le 60 avec GDP Vendôme (DVD). 134 244 euros HT + TVA Récupérable à 5,30% de rentabilité  -  182 724 euros HT + TVA récupérable à 5,50% de rentabilité . Fin de bail 2013, pas de baisse de loyer à la reconduction (discussion avec GDP). Lien descriptif de la résidence http://www.domusvidolcea.com/maison-retraite/oise-60-plailly-27503.html#acces.

EHPAD GDP Vendôme à ESCHES dans l'Oise - 167 KE HT (pas de tva) 5,20% de rentabilité.

EHPAD Toulouse Colysée Patrimoine Jardins de Cybèle - 170 KE HT + TVA, 5,10% de rentabilité

EHPAD Fontenay aux Roses (92) Noble Age- 219 KE HT/ 317 KE HT + TVA 5% de rentabilité

EHPAD Mougins (06) Korian-258 KE HT + TVA 5,20% de rentabilité.

ETUDIANT à Chatillon (92) gestion BNP en frais de notaire réduit - résidence venant d'être livrée, bail jusqu'en 2020, 100KE 4% net de rentabilité

AFFAIRES à Alfortville (94) gestion GFE en frais de notaire réduit - 87KE HT et 4,50% de rentabilité

TOURISME/AFFAIRE à la Rochelle, gestion Pierre et Vacances- 79 KE HT et 4,70% de rentabilité

AFFAIRES à Nancy, gestion Réside Etude- 62KE HT et 5% de rentabilité nette.

 

Avantage de l'investissement en LMNP dans l'ancien: ( Voir les lots en vente ).

La résidence étant déjà en activité, il est facile de connaître son taux d'occupation ainsi que son état d'entretien. Les investissements se feront donc impérativement dans des bassins d'emploi importants et surtout dans des villes universitaires pour lesquelles la demande en location meublée est la plus importante.

En investissant dans un appartement déjà livré, il n'y a pas de récupération de TVA sauf sur les frais d'acquisition (notaire, honoraires de vente) ou sur les travaux effectués en cas de remise en état.

En contrepartie, pour pouvoir obtenir une rentabilité correcte, le prix de vente devra en tenir compte ce qui permettra à l'acquéreur d'acheter moins cher. Il est donc très important que l'indexation des loyers ne soit pas plafonnée par le bail afin de pouvoir revendre à un prix correct si nécessaire. La résidence offrant des services soumis à la TVA, il faudra payer la TVA sur les loyers et la rentabilité devra donc s'évaluer à partir du loyer HT.

Impôts sur les revenus :

Dans l'ancien, les règles comptables sont les mêmes que dans le neuf y compris en ce qui concerne les amortissements (immobilier et mobilier). Les revenus sont donc nets d'impôts pendant de nombreuses années.

Le revenu fiscal de réference, qui comme son nom l'indique sert de référence aux services sociaux et fiscaux, n'augmente pas.

Il est possible d'opter pour le micro BIC qui dispense de tenir une comptabilité et permet de bénéficier d'un abattement de 50 % sur le montant des recettes. Cette formule est intéressante lorsqu'il n'y a plus d'emprunt ni d'amortissements à déduire et à condition de ne pas avoir de travaux à effectuer prochainement.

Un appartement ancien est disponible tout de suite et sauf travaux de rafraichissement ou de remise en état, il peut être loué de suite. Il est plus facile de se rendre compte de ce que l'on achète et la situation est souvent meilleure.

En cas de travaux de rénovation à effectuer, ils seront déductibles des revenus locatifs et pourront créer un déficit. S'il s'agit de gros travaux, ils seront amortis. Les charges sont connues à l'avance. Le propriétaire paie la taxe professionnelle en plus de la taxe foncière. A noter que le gouvernement a annoncé la suppression de la taxe professionnelle à compter de 2010. Les bâtiments anciens sont moins bien isolés que les neufs cependant nombreux sont les appartements anciens sur lesquels ont déjà été effectués des travaux d'isolation, changement des fénêtres etc.

Tant que le résultat fiscal est égal à zéro, les prélèvements sociaux sont aussi égaux à 0 €.

Ce paramêtre n'est pas à négliger car ils atteignent 12.30% (CSG-CRDS-RSA) des revenus. Le chômage, les dépenses de santé vont en augmentant, le fameux "trou de la sécu" n'est pas prêt d'être comblé et la solution passe par l'augmentation des prélèvements sociaux.

Choisir le régime de l'amortissement au lieu de la réduction d'impôt du nouveau statut Censi Bouvard permet de se mettre à l'abri de l'augmentation immanquable des prélèvements sociaux.

Dans une résidence avec services para-hôteliers, la revente se fera pratiquement toujours à un investisseur qui cherche des revenus locatifs avec la meilleure rentabilité possible.

La détermination du prix de vente se fera donc essentiellement en fonction du montant du loyer au moment de la revente. Pour intéresser les investisseur il faudra obligatoirement une rentabilité plus élevée que dans le neuf et donc vendre à un prix bien inférieur au prix neuf.

DETERMINATION DU PRIX DE VENTE EN RESIDENCE AVEC SERVICES:

Appartement acheté neuf :

Si l'indexation du loyer est plafonnée par le bail, les loyers peuvent ne pas avoir suivi l'évolution réelle du marché locatif, le prix de vente sera alors moins important.

Exemple : avec un loyer annuel de 4500 € HT, une bien acquis en 2008 au prix de 100 000 € HT offre un rapport de 4.50%.

Dans 10 ans, si les loyers ont progressé de 2% par an, ils seront de 5 485 €

En cas de revente, dans 10 ans un acquéreur potentiel souhaitera une rentabilité plus élevée que 4.50% car lui ne récupère pas la TVA, n'a pas de réduction d'impôts a des frais de notaire plus élevés que dans le neuf et n'a pas de garantie décennale. Le calcul se fera donc de la manière suivante pour obtenir une rentabilité à 6.00% par exemple : 5 485 / 6,00% =91 416€ soit une perte par rapport au prix d'acquisition.

Appartement acheté d'occasion : ( Voir les lots en vente ).

la revente se fera vraisemblablement à un investisseur mais vous aurez payé le bien moins cher. Dans l'exemple ci-contre, le second acquéreur qui a acquis l'appartement d'occasion à 91 416 €, s'il le revend dans 10 ans, percevra un loyer de 6 686 € au moment de la revente en supposant une évolution des loyers de 2.00% l'an.

Les prix du neuf ayant par exemple progressé de 20%, une acquisition neuve vaudra 120 000 HT et le loyer à 4.50% sera de 5 400 €.

Un investisseur qui souhaitera avoir une rentabilité de 6%, sera prêt à payer : 111 433 €. La revente se fera avec une plus value de 20 000 €.

En achetant un appartement ancien il y aura moins de risque de perte à la revente par rapport à un investissement neuf, sauf si les loyers servis ne suivent pas l'indice réel d'évolution des loyers. Il est donc très important de lire les clauses d'indexation du loyer et que cette indexation ne soit pas plafonnée.