Info-Immo EGI - La Newsletter de l'Immobilier

Infos Loi Scellier.

Le 09.01.2012.

L’indice du coût de la construction (ICC) s’établit à 1.624 au troisième trimestre 2011 après 1.593 au trimestre précédent. En glissement annuel, il augmente de 6,84 %, après une hausse de 5,01 %, au deuxième trimestre 2011. C’est la plus forte augmentation annuelle depuis le quatrième trimestre 2008.

Paris l’ancien à 8 340 euros le m2.

Avant l’indice final des prix au mois de février 2012, l’indicateur avancé des prix de l’immobilier à Paris, diffusé par les notaires de Paris-IDF, présage d’un prix à 8 340 €/m2 dans la capitale. Cette valeur confirme la tendance à une stabilisation des prix constatée sur les avant-contrats depuis juillet dernier, malgré une sensi-ble modération des ventes, analysent les notaires. L’indicateur avancé de prix des notaires de Paris-IDF concerne un panel représentatif d’avant-contrats (sachant qu’il faut un peu moins de trois mois pour qu’un avant-contrat soit régularisé par une vente)

Crédit immobilier : « Les taux pourraient monter jusqu'à 4,20% d'ici au printemps 2012 »

Paris, 1er décembre 2011 - hier à 17h30 -  Mots-clés : Crédit / emprunt, Immobilier, Interview, Taux. Pour Michel Mouillart, en charge de l'Observatoire du financement des marchés résidentiels Crédit Logement/CSA et professeur d’économie à l'Université Paris Ouest, les prix devraient baisser de 1 à 2% en 2012. Mais pas à Paris qui reste un marché atypique.

Michel Mouillart, vous avez toujours nié l’existence d’une bulle immobilière. Est-ce toujours le cas ?

Michel Mouillart : « Toujours ! Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ? C’est lorsque l’évolution des valeurs est déconnectée des fondamentaux du marché. Ou bien lorsque la spéculation provoque une déconnection entre valeurs et capacité des acheteurs. Or sur l’immobilier à usage d’habitation, je ne relève aucun phénomène de cet ordre. Durant les 30 dernières années, prix, revenus et conditions de crédit ont même joué en faveur des acquéreurs. Actuellement, le taux d’effort des acheteurs, environ 22% du revenu disponible net, stagne depuis le milieu des années 90, d’après l’INSEE. On ne peut donc pas parler de bulle, comme récemment l’INSEE l’a aussi constaté. La bulle immobilière, c’est une histoire qui a fait pschitt. »

Quel enseignement tirez-vous de l’évolution des prix en 2011 ?

« Les Cassandre qui annoncent un effondrement des prix de 40% depuis 2005 en sont toujours pour leurs frais ! Par exemple, ce que l’on a constaté, c’est une hausse de l’activité de 30% et une progression des prix supérieure à 22% à Paris en 2010. Sur les neuf premiers mois de 2011, la hausse des prix n’est plus que de 19% en rythme annuel, bien sûr. Mais il faudrait que les uns et les autres réfléchissent sur la réalité du marché. En province, les prix sont aussi en hausse de 4.6% si l’on compare les neuf premiers mois de 2011 avec la même période 2010. Avec une hausse de 2,5 % sur le seul 3e trimestre ! Quant à l’activité, en 2010, elle a connu un boom de + 25 à + 28%, selon les régions. »

Comment voyez-vous les prix évoluer durant le dernier trimestre 2011 ?

« Il faut distinguer deux choses : l’indice des notaires va continuer à progresser car il est en retard de 6 mois sur le marché. Mais, en moyenne nationale, les prix ont tendance à reculer. Ils ont déjà cédé près de 3% durant les six derniers mois si on se réfère aux compromis de vente. A Paris, je ne pense pas que les prix fléchissent même si la hausse ralentit d’ici à la fin de l’année. »

Quel est votre pronostic pour 2012 ?

« En moyenne nationale, les prix vont stagner ou bien se replier de -1 à -2%, tandis que l’activité baissera d’environ 10%. A Paris, qui est un cas à part du fait du déséquilibre entre l’offre et la demande, les prix au m2 ne progresseront plus que mollement. Ne me demandez pas de combien, c’est impossible à dire pour le moment. Globalement, le repli sera accentué par le retrait du marché des biens les plus chers et les mieux situés, certains propriétaires préférant remettre une vente à plus tard, plutôt que de sacrifier leurs prix. Attention : la baisse de l’activité n’annonce pas pour autant un effondrement des prix : entre 2007 et 2009, elle a, par exemple, régressé de 35% alors que les prix ne cédaient que 6 à 7%. »

L’alourdissement des plus-values immobilières sur les résidences secondaires et l’extinction de la loi Scellier fin 2012 pèseront-elles sur le marché ?

« Elles auront certainement un impact négatif mais l’essentiel n’est pas là. Plus important encore, c’est le taux des crédits immobiliers auxquels 90% des acheteurs recourent lors de l’acquisition d’un bien à usage d’habitation. Or ces taux qui sont en moyenne à 3,86% actuellement, ont tendance à augmenter. D’ici au printemps 2012, ils pourraient aller jusqu’à 4,10 ou 4,20%. Mais ce qui est le plus préoccupant, c’est la baisse de l’offre de crédits : les orientations des autorités monétaires qui ont suscité cela ne sont guère compréhensibles, dans le contexte de pré récession que l’on découvre maintenant. »

Quels conseils donneriez-vous à quelqu’un qui veut investir actuellement ?

« De ne pas se laisser allécher par des promesses mirobolantes, comme c’est parfois le cas avec les crédits à taux variables dont on parle beaucoup mais qui ne représentent qu’environ 5% de la production. Ils sont à éviter car, avec la crise, nous sommes en situation d’incertitude montante, ce qui joue défavorablement sur les taux de référence. Plus que jamais, opter pour un taux fixe est donc une garantie de sécurité et de sérénité. »

15.11.2011.

Voici la batterie de mesures d'austérité annoncées dans l'immobilier par le plan Fillon.

Le dispositif Scellier en sursis. Ce système d'aide à l'investissement locatif a succédé au dispositif Robien en 2008. Il prendra fin au 31 décembre 2012. La majorité de la construction de logements fonctionne grâce au Scellier qui permet de déduire jusqu'à 22 % d'impôt du prix de revient du logement acheté, sur 9 ans et dans la limite d'un plafond de 300 000 € d'investissement. Léger répit cependant : un amendement déposé par la Commission des finances de l'Assemblée prévoit d'accorder le bénéfice du taux de réduction actuel du dispositif Scellier à tous ceux qui réserveraient leur bien avant le 31 décembre 2011, et signeraient l'acte authentique avant le 31 mars 2012.

La fin du Prêt à taux zéro (PTZ +) dans l'ancien. Jusqu'alors, Le PTZ était un prêt immobilier sans versement d'intérêts, destiné aux acquéreurs de logements neufs ou anciens, à condition que ces derniers servent de résidence principale. Dans un logement ancien, les travaux devaient représenter au moins la moitié du prix d'achat. Désormais, et à partir du 1er janvier 2012, le PTZ est recentré sur le neuf.

Crédit d'impôt développement durable. Cette aide qui était portée par le plan Bâtiment Grenelle, passe également à la moulinette et est amputée de 20 %. Cette mesure permet aux contribuables occupants ou bailleurs, de bénéficier d'un crédit d'impôt pour les travaux d'isolation thermique ou de remplacement de chaudière.

Fin du Scellier : la menace des dommages collatérauxPublié le 17 Novembre 2011 - Par Laurent Demeure, Président de Coldwell Banker France et Monaco.

La suppression, actée par les députés avant-hier, du dispositif Scellier fin 2012 est une très mauvaise nouvelle pour tous, promoteurs comme agents immobiliers, investisseurs comme locataires, résidant en métropole ou en outre-mer. Les îles françaises vont, en effet, payer le plus lourd tribu puisque la promotion immobilière est, là-bas encore plus qu’en métropole (où la part des achats investisseurs représentait quand même au court des derniers mois 60%), liée aux incitations fiscales.

Les difficultés prévisibles de nombreuses sociétés de BTP et leur pendant, le chômage des salariés de ce secteur, représente évidemment le premier « dommage collatéral » de cette décision gouvernementale qui va entraîner une grave crise du logement d’ici deux ans et demi et pour  les six années suivantes, compte tenu des délais de montage des dossiers de construction d’un immeuble… Le Président avait indiqué, en décembre 2007, qu’il mettrait tout en œuvre pour parvenir à la construction de 500.000 logements neufs par an ; Il est à parier que l’on sera en-deça des 100.000 dans les prochaines années, si aucune incitation fiscale n’est remise en place.

Le marché immobilier, dans son ensemble, risque donc de se contracter, à terme. Actuellement de nombreuses personnes souhaitent vendre leur résidence secondaire ou leur investissement locatif - ce qui entraîne une augmentation de l’offre -, mais d’ici quelques jours il sera trop tard pour échapper à la taxation des plus-values puisque les actes doivent être signés avant le 31 janvier prochain et l’offre se tarira.

Les propriétaires investisseurs qui sont « assommés » de mauvaises nouvelles ces derniers mois (surtaxe locative sur les logements de moins de 13 m², taxe sur la plus-value des résidences secondaires, suppression du Scellier) ne sont toutefois pas les seuls à pâtir de la recherche tous azimuts de fonds publics : les locataires vont, eux aussi, être des victimes collatérales de cette mesure car le parc locatif va se dégrader en quantité et en qualité et les loyers vont augmenter.

Certains pensent qu’une attaque contre le neuf peut servir l’ancien... Les investisseurs choisissant alors de se tourner vers ce dernier… Pas si sûr ! Les marchés du neuf et de l’ancien sont solidaires. Quand l’un est malade, l’autre aussi.

Le neuf, est, en effet, un moteur formidable pour l’urbanisme et le dynamisme du marché immobilier : la construction d’un immeuble va souvent de pair avec l’arrivée de nouveaux commerces et, le cas échéant - sur de grands projets - avec la construction d’infrastructures et de services publics ; Les logements anciens, alentours, profitent de cette activité, se valorisent et attirent les acheteurs. L’activité immobilière dans ces quartiers en renouvellement urbain est alors bonne pour le neuf comme pour l’ancien.

Enfin, freiner la construction neuve va à l’encontre des objectifs du développement durable et des économies d’énergie. Les logements neufs sont de qualité, aux normes, moins énergivores et le renouvellement du parc immobilier répond aux buts que s’est fixé le Grenelle de l’environnement.

Cette attaque en règle contre tous les secteurs de l’immobilier est donc regrettable car les dommages collatéraux sont nombreux et pourraient bien, à terme, être plus coûteux que prévu.

14.11.2012

L'étude d'une banque allemande juge la situation de la France difficilement compatible avec la note AAA

"Parmi les 6 pays bénéficiant d'un triple A au sein de la zone euro, la France a obtenu la plus mauvaise note selon l'étude Euro plus Monitor, et la 13e position sur les 17 pays de la zone euro. Les résultats sont trop médiocres pour un pays qui veut rester en tête". La santé générale de la France la place entre l'Espagne et l'Italie. Pour s'en sortir, la France devrait engager des réformes importantes qui devraient démarrer "dans l'idéal avant les élections présidentielles" qui prédit sinon un dérapage important de la France vis-à-vis de l'Allemagne.

06.06.2011

Gilles Carrez estime que le dispositif, qui doit normalement disparaître le 31 décembre 2012, devrait être reconduit en 2013, avec un taux de 15%, exclusivement réservé aux logements répondant à la norme BBC (Bâtiments Basse Consommation) et avec un plafonnement de la réduction d’impôt accordée par mètre carré afin d’inciter à construire plus de logements neufs de taille plus importante qu’actuellement.

13/12/2010

DERNIERE MINUTE : Concernant les modifications en cours du dispositif Scellier avec un passage de 25% à 15% de réductions d'impôt pour les immeubles non BBC en 2011), les députés ont adopté jeudi 9 décembre soir

un amendement sur le projet de loi de finances rectificative pour 2010, allongeant d'un mois la date butoir du 31 décembre 2010 pour conclure les ventes.

Ainsi, les acquéreurs qui ont conclu un contrat de réservation déposé au rang des minutes du notaire avant le 31 décembre 2010, portant sur un logement dans un immeuble non BBC, et qui auront conclu l'acte de vente définitif avant le 31 janvier 2011, pourront bénéficier du taux de réduction d'impôt de 25%.

Aux termes de cet amendement, il en va de même des acquéreurs de logements situés dans des résidences-services dans le cadre du dispositif Bouvard-Censi, qui pourront ainsi bénéficier du taux de 25% également.

ATTENTION - Nous attirons votre attention sur le fait que ces dispositions n'ont pas été définitivement adoptées. Elles doivent être soumises à l'examen du Sénat dans les jours à venir avant son passage en commission mixte paritaire vers le 20 décembre.

Empruntez sans attendre !

Si les taux ont légèrement remonté ces dernières semaines, force est de constater qu’ils restent historiquement bas. Une situation qui s’est rarement vue depuis l’après guerre. Cette situation s’explique par différents phénomènes. D’une part, sur le marché à court terme sur lesquels les banques se refinancent pour leurs prêts à taux révisables, les taux directeurs sont très bas, confortés par la politique de la Banque centrale européenne (BCE) dont la préoccupation, crise oblige, ne semble plus être l’inflation mais le soutien de la croissance. A l’heure actuelle, le principal taux directeur de la BCE plafonne à 1 % (il était à plus de 3 % en 2008 au moment du déclenchement de la crise).

D’autre part, sur le marché à long terme, l’OAT 10 ans (Obligation Assimilable du Trésor) qui définit les conditions de refinancement des banques pour leurs crédits à taux fixe, bien qu’en légère remontée ces dernières semaines, reste à des niveaux très bas, autour de 3,26 %. Portées par ces taux de référence historiquement bas, les conditions d’emprunt immobilier sont donc très favorables. A taux révisable, les conditions des banques démarrent autour de 2,50 % pour les formules les moins sécurisantes et entre 2,60 à 3 % pour les formules les plus protectrices. Mais le différentiel de taux par rapport à un taux fixe n’est pas suffisant pour les rendre attractifs.

De fait, les emprunteurs privilégient toujours les taux fixes. Et ils n’ont pas tort compte tenu des conditions applicables aujourd’hui. Ainsi, l’emprunteur muni d’un dossier correct peut, selon le courtier Empruntis.com, décrocher un taux de 3,50 % sur 15 ans, 3,65 % sur 20 ans ou 3,85 % sur 25 ans. Et un excellent profil peut même espérer beaucoup mieux : 2,90 % sur 15 ans, 3,10 % sur 20 ans ou 3,30 % sur 25 ans. Des niveaux qui restent nettement inférieurs à ceux du début de l’année 2010. A titre d’exemple, pour un emprunt de 200 000 euros sur 15 ans à 3,60 % en début d’année, votre mensualité aurait été de 1 439,61 euros et le coût de votre crédit de 59 130 euros alors qu’avec le même crédit consenti autour de 3,30 % aujourd’hui, vous ne rembourseriez que 1 410,20 euros, soit 29 euros de moins, et que le coût de votre crédit se situerait à 53 836 euros, soit une économie de 5 294 euros. Preuve que les taux sont encore très bas et qu’il faut saisir cette opportunité.

Projet de Loi De finance 2011 Loi Scellier et Scellier BBC .

 18/10/2010 à 19:39 - Mis à jour le 18/10/2010 à 21:17

Les acheteurs souscrivant un prêt immobilier ne sont plus pieds et poings liés à leurs banques pour choisir leur assurance décès invalidité et perte d’emploi. L’entrée en vigueur début septembre de la loi sur le crédit à la consommation permet, en effet, aux emprunteurs de sélectionner le contrat de leur choix. Si celui-ci présente un niveau de garantie équivalent à celui proposé par la banque, elle ne peut le refuser… sauf à motiver cette décision par écrit

Cette nouvelle donne se fait déjà sentir : les délégations d’assurance de crédits immobiliers représentent désormais au moins 25% des dossiers de prêts… contre tout juste 10% auparavant, selon deux acteurs majeurs du courtage.

Les jeunes emprunteurs sont les premiers à profiter de cette « libéralisation » du marché. « Pour cette clientèle sans problème de santé, les contrats sur-mesure commercialisés par les compagnies d’assurance sont généralement plus avantageux que les offres des banques qui sont mutualisées entre tous les clients d’un même réseau », explique Maël Bernier, porte-parole du courtier en immobilier Empruntis.

Pour limiter l’hémorragie, les banques adaptent leurs contrats à la clientèle jeune. « Depuis septembre, les grands réseaux multiplient les offres ciblées sur les trentenaires, avec des taux compris entre 0,25 et 0,30% contre 0,40 à 0,50% pour les contrats traditionnels », note Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. De quoi permettre de réaliser de substantielles économies. En faisant jouer la concurrence, les emprunteurs peuvent espérer diminuer de moitié le coût de leur assurance.

La réforme en cours des fameuses niches fiscales devrait sensiblement réduire le montant de la réduction d'impôts sur les acquisitions en Loi Scellier à partir du 1er janvier 2011. Même si le texte n'est pas encore tout à fait adopté, il est certain que le gain fiscal ne va plus correspondre à 25% du prix du logement mais à "seulement"  à  13% selon les travaux parlementaires en cours.  Il est donc plus que jamais temps de passer par votre conseiller afin de bénéficier de ce dispositif exceptionnel puisque pour bénéficier pleinement de l'avantage fiscal, l'acte de vente doit être impérativement signé avant le 1er janvier 2011.

Dans le cas où la date de signature n'est pas possible avant la fin de l'année,  vous devrez  investir dans des logements Scellier labellisés BBC   Bâtiment Basse Consommation puisque l'avantage fiscal est plus élevé pour ce type de logements qui respectent des normes environnementales plus dures.  Même s'il est probable que le gouvernement réduise aussi le montant de cet avantage fiscal, celui-ci restera toujours beaucoup plus élevé que la réalisation d'un Scellier "classique". Il est aussi possible pour vous de souscrire des parts de SCPI Scellier (Société Civile de Placement Immobilier), ce qui vous permet de défiscaliser dès l'année 2011, sans avoir à attendre la date de livraison du logement et la mise en place du locataire dans les lieux.

La loi « Scellier » fait décidément l'objet d'attentions. Le gouvernement a annoncé la baisse des plafonds de loyer pour ce dispositif octroyant une réduction d'impôt aux investisseurs locatifs achetant dans le neuf. Déjà, la dernière loi de finances avait modifié l'avantage fiscal, le conditionnant au respect de normes environnementales. Toutes ces décisions prendront effet le 1er janvier 2011. Et pourraient freiner les ardeurs des épargnants aisés, jusqu'ici séduits par le produit.

Bonne nouvelle : la modification des plafonds n'aura pas, dans l'ensemble, d'impact négatif sur le rendement d'un investissement en Scellier. « Dans de nombreuses communes, ces loyers plafonds étaient fixés à un niveau trop élevé », estime le gouvernement. Une analyse partagée par de nombreux experts. « L'investisseur sera mieux protégé contre les intervenants réalisant des simulations financières avec des loyers au plafond qui ne reflétaient pas le marché locatif de la commune », analyse Sacha Rubinski, président de Cyrus Immobilier. Sur Bordeaux par exemple, le nouveau plafond de loyer s'établira à 13 euros par mètre carré (contre 15,1 aujourd'hui). Un chiffre plus proche du marché locatif, avoisinant 10 ou 11 euros.

Quinze ans au lieu de neuf

La modification des plafonds risque toutefois d'être préjudiciable dans deux cas de figure. D'abord, pour ceux qui optent pour le Scellier « intermédiaire ». Avec ce dispositif, la location doit durer 15 ans (au lieu de 9) mais on peut déduire 30 % des loyers perçus de l'ensemble de ses revenus locatifs. Ce qui intéresse les gros contribuables souhaitant réaliser du « déficit foncier ». « Ce dispositif va perdre un peu de son intérêt. En région parisienne, le loyer atteint facilem

ent 14 euros le mètre carré alors que le nouveau plafond sera de 12,9 », estime Sacha Rubinski. Ensuite, certaines communes huppées de la région parisienne, comme Saint-Maur, Sceaux, Asnières, Bois-Colombes ou encore Meudon ne font pas partie de la zone « A bis », épargnée par la baisse des plafonds. Avec le risque que les promoteurs annulent les opérations s'ils sont contraints de proposer des loyers trop bas.

L'autre changement prévu pour 2011 concerne l'avantage fiscal. Il tombera à 15 % pour les logements ne répondant pas aux normes BBC (bâtiment basse consommation). Dans ce cas, mieux vaut signer avant le 31 décembre. Passé cette date, il faudra vérifier que l'immeuble est en BBC et, surtout, que le promoteur a une réputation établie. Car si le bâtiment ne correspond pas finalement aux normes, c'est l'investisseur qui sera requalifié par le fisc.

Si vous pouvez emprunter sur 15 ou 20 ans, c'est le moment d'en profiter car les taux de crédit immobilier ne cessent de diminuer. En effet, selon le dernier baromètre du courtier en ligne Empruntis, les durées de référence (15 et 20 ans) sont encore

Le taux moyen sur 15 ans s'établit à 3,45%(-0,10% par rapport au mois dernier, relevé au 29 juin). Sur 20 ans, il est à 3,65%(-0,10%), tandis que sur 25 ans, la moyenne est à 3,85%(-0,05%).  Certes, les durées très courtes et très longues sont en légère hausse (+ 0,05%), mais selon Maël Bernier, porte-parole d'Empruntis : « L'impression générale reste à la baisse, ou tout du moins à la stabilisation ». Au classement des régions les moins chères pour les prêts immobiliers sur 15 ans, l'Ouest et le Sud-ouest occupent les premières places  avec des taux à 3,40%. La région Rhône-Alpes et l'Est viennent ensuite, avec une moyenne de 3,45 %. Tandis que l'Ile-de-France, le Nord et la région Méditerranée sont à 3,50%. Pour les prêts immobiliers sur 20 ans, les régions les moins chères sont : l'Ouest, le Sud-Ouest et la région Rhône-Alpes avec 3,60%. Dans les autres régions, les prêts immobiliers hors assurance s'établissent en moyenne à 3,65%. Relaxnews

Au deuxième trimestre 2010, l'Indice de référence des loyers est en hausse de 0,57% sur un an. Selon les derniers chiffres de l'Insee, publiés le 15 juillet, la tendance semble donc repartir à la hausse, après un premier trimestre plutôt stable à +0,9% et un dernier trimestre 2009 à -0,06%..

Entré en vigueur le 10 février 2008, cet indice permet de réviser les loyers des nouveaux contrats de location et des contrats de location en cours sans qu'il soit nécessaire de faire un avenant. Par ailleurs, selon la dernière étude annuelle de l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne), les loyers d'habitation du secteur locatif privé de l'agglomération parisienne ont augmenté en moyenne de 2,9 % sur l'année 2009. Ce résultat définitif confirme les estimations publiées en avril. Concrètement, un ménage locataire acquitte aujourd'hui en moyenne dans l'agglomération parisienne un loyer mensuel hors charges de 867 € pour un logement de 54 m² de surface. Les valeurs étant de 994 € pour 50 m² à Paris (+ 3,3 %), de 796 € pour 53 m² en petite couronne (+ 2,2 %) et de 769 € pour 61 m² en grande couronne (+ 2,1 %).

Olivier Marin

Crédit immobilier

Le 27.09.2010 - Info Loi Scellier et Scellier BBC 

Le 18/10/2010 à 19:39 - Mis à jour le 18/10/2010 à 21:17

Les acheteurs souscrivant un prêt immobilier ne sont plus pieds et poings liés à leurs banques pour choisir leur assurance décès invalidité et perte d’emploi. L’entrée en vigueur début septembre de la loi sur le crédit à la consommation permet, en effet, aux emprunteurs de sélectionner le contrat de leur choix. Si celui-ci présente un niveau de garantie équivalent à celui proposé par la banque, elle ne peut le refuser… sauf à motiver cette décision par écrit

Cette nouvelle donne se fait déjà sentir : les délégations d’assurance de crédits immobiliers représentent désormais au moins 25% des dossiers de prêts… contre tout juste 10% auparavant, selon deux acteurs majeurs du courtage.

Les jeunes emprunteurs sont les premiers à profiter de cette « libéralisation » du marché. « Pour cette clientèle sans problème de santé, les contrats sur-mesure commercialisés par les compagnies d’assurance sont généralement plus avantageux que les offres des banques qui sont mutualisées entre tous les clients d’un même réseau », explique Maël Bernier, porte-parole du courtier en immobilier Empruntis.

Pour limiter l’hémorragie, les banques adaptent leurs contrats à la clientèle jeune. « Depuis septembre, les grands réseaux multiplient les offres ciblées sur les trentenaires, avec des taux compris entre 0,25 et 0,30% contre 0,40 à 0,50% pour les contrats traditionnels », note Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. De quoi permettre de réaliser de substantielles économies. En faisant jouer la concurrence, les emprunteurs peuvent espérer diminuer de moitié le coût de leur assurance.

La réforme en cours des fameuses niches fiscales devrait sensiblement réduire le montant de la réduction d'impôts sur les acquisitions en Loi Scellier à partir du 1er janvier 2011. Même si le texte n'est pas encore tout à fait adopté, il est certain que le gain fiscal ne va plus correspondre à 25% du prix du logement mais à "seulement"  à  13% selon les travaux parlementaires en cours.  Il est donc plus que jamais temps de passer par votre conseiller afin de bénéficier de ce dispositif exceptionnel puisque pour bénéficier pleinement de l'avantage fiscal, l'acte de vente doit être impérativement signé avant le 1er janvier 2011.

Dans le cas où la date de signature n'est pas possible avant la fin de l'année,  vous devrez  investir dans des logements Scellier labellisés BBC   Bâtiment Basse Consommation puisque l'avantage fiscal est plus élevé pour ce type de logements qui respectent des normes environnementales plus dures.  Même s'il est probable que le gouvernement réduise aussi le montant de cet avantage fiscal, celui-ci restera toujours beaucoup plus élevé que la réalisation d'un Scellier "classique". Il est aussi possible pour vous de souscrire des parts de SCPI Scellier (Société Civile de Placement Immobilier), ce qui vous permet de défiscaliser dès l'année 2011, sans avoir à attendre la date de livraison du logement et la mise en place du locataire dans les lieux.

La loi « Scellier » fait décidément l'objet d'attentions. Le gouvernement a annoncé la baisse des plafonds de loyer pour ce dispositif octroyant une réduction d'impôt aux investisseurs locatifs achetant dans le neuf. Déjà, la dernière loi de finances avait modifié l'avantage fiscal, le conditionnant au respect de normes environnementales. Toutes ces décisions prendront effet le 1er janvier 2011. Et pourraient freiner les ardeurs des épargnants aisés, jusqu'ici séduits par le produit.

Bonne nouvelle : la modification des plafonds n'aura pas, dans l'ensemble, d'impact négatif sur le rendement d'un investissement en Scellier. « Dans de nombreuses communes, ces loyers plafonds étaient fixés à un niveau trop élevé », estime le gouvernement. Une analyse partagée par de nombreux experts. « L'investisseur sera mieux protégé contre les intervenants réalisant des simulations financières avec des loyers au plafond qui ne reflétaient pas le marché locatif de la commune », analyse Sacha Rubinski, président de Cyrus Immobilier. Sur Bordeaux par exemple, le nouveau plafond de loyer s'établira à 13 euros par mètre carré (contre 15,1 aujourd'hui). Un chiffre plus proche du marché locatif, avoisinant 10 ou 11 euros.

Quinze ans au lieu de neuf

La modification des plafonds risque toutefois d'être préjudiciable dans deux cas de figure. D'abord, pour ceux qui optent pour le Scellier « intermédiaire ». Avec ce dispositif, la location doit durer 15 ans (au lieu de 9) mais on peut déduire 30 % des loyers perçus de l'ensemble de ses revenus locatifs. Ce qui intéresse les gros contribuables souhaitant réaliser du « déficit foncier ». « Ce dispositif va perdre un peu de son intérêt. En région parisienne, le loyer atteint facilement 14 euros le mètre carré alors que le nouveau plafond sera de 12,9 », estime Sacha Rubinski. Ensuite, certaines communes huppées de la région parisienne, comme Saint-Maur, Sceaux, Asnières, Bois-Colombes ou encore Meudon ne font pas partie de la zone « A bis », épargnée par la baisse des plafonds. Avec le risque que les promoteurs annulent les opérations s'ils sont contraints de proposer des loyers trop bas.

L'autre changement prévu pour 2011 concerne l'avantage fiscal. Il tombera à 15 % pour les logements ne répondant pas aux normes BBC (bâtiment basse consommation). Dans ce cas, mieux vaut signer avant le 31 décembre. Passé cette date, il faudra vérifier que l'immeuble est en BBC et, surtout, que le promoteur a une réputation établie. Car si le bâtiment ne correspond pas finalement aux normes, c'est l'investisseur qui sera requalifié par le fisc.

Si vous pouvez emprunter sur 15 ou 20 ans, c'est le moment d'en profiter car les taux de crédit immobilier ne cessent de diminuer. En effet, selon le dernier baromètre du courtier en ligne Empruntis, les durées de référence (15 et 20 ans) sont encore

Le taux moyen sur 15 ans s'établit à 3,45%(-0,10% par rapport au mois dernier, relevé au 29 juin). Sur 20 ans, il est à 3,65%(-0,10%), tandis que sur 25 ans, la moyenne est à 3,85%(-0,05%).  Certes, les durées très courtes et très longues sont en légère hausse (+ 0,05%), mais selon Maël Bernier, porte-parole d'Empruntis : « L'impression générale reste à la baisse, ou tout du moins à la stabilisation ». Au classement des régions les moins chères pour les prêts immobiliers sur 15 ans, l'Ouest et le Sud-ouest occupent les premières places  avec des taux à 3,40%. La région Rhône-Alpes et l'Est viennent ensuite, avec une moyenne de 3,45 %. Tandis que l'Ile-de-France, le Nord et la région Méditerranée sont à 3,50%. Pour les prêts immobiliers sur 20 ans, les régions les moins chères sont : l'Ouest, le Sud-Ouest et la région Rhône-Alpes avec 3,60%. Dans les autres régions, les prêts immobiliers hors assurance s'établissent en moyenne à 3,65%. Relaxnews

Au deuxième trimestre 2010, l'Indice de référence des loyers est en hausse de 0,57% sur un an. Selon les derniers chiffres de l'Insee, publiés le 15 juillet, la tendance semble donc repartir à la hausse, après un premier trimestre plutôt stable à +0,9% et un dernier trimestre 2009 à -0,06%..

Entré en vigueur le 10 février 2008, cet indice permet de réviser les loyers des nouveaux contrats de location et des contrats de location en cours sans qu'il soit nécessaire de faire un avenant. Par ailleurs, selon la dernière étude annuelle de l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne), les loyers d'habitation du secteur locatif privé de l'agglomération parisienne ont augmenté en moyenne de 2,9 % sur l'année 2009. Ce résultat définitif confirme les estimations publiées en avril. Concrètement, un ménage locataire acquitte aujourd'hui en moyenne dans l'agglomération parisienne un loyer mensuel hors charges de 867 € pour un logement de 54 m² de surface. Les valeurs étant de 994 € pour 50 m² à Paris (+ 3,3 %), de 796 € pour 53 m² en petite couronne (+ 2,2 %) et de 769 € pour 61 m² en grande couronne (+ 2,1 %).

Olivier Marin

Crédit immobilier

Taux de crédit : encore des baisses

Publié le 05/07/2010

Dans la série des coups de pouce financiers, rien n'est à négliger. Et les taux de crédits immobiliers sont encore et toujours à la baisse. De très peu, certes, mais tout de même. Selon la dernière lettre d'Empruntis, courtier en  igne, publiée le 29 juin, les taux enregistrent des baisses de l'ordre de 0,05% (pour des durées comprises entre 7 et 20 ans).

Pour les durées plus longues, les taux sont en phase de stabilisation. Le taux fixe moyen se situe aujourd'hui à 3,50% sur 15 ans, 3,65% sur 20 ans et 3,90% sur 25 ans. Les taux réservés aux meilleurs dossiers ne bougent pas pour la grande majorité des durées, seules celles de référence, qui concernent les prêts sur 15 et 20 ans, enregistrent des mouvements de baisse de l'ordre de -0,05%. Selon Empruntis, « Les meilleurs dossiers sur 15 et 20 ans peuvent donc prétendre à des taux respectifs de 3,25% et 3,45%. » Comment les choses vont-elles évoluer ? Le courtier n'anticipe pas de nouvelles baisses durant l'été, « période traditionnellement très calme dans les réseaux bancaires ». Comme prévu, les taux tendent à se stabiliser à des niveaux extrêmement bas.